FVG Doradztwo Gospodarcze® przygotowuje na zlecenie Klientów analizy branży, konkurencji na rynku polskim i zagranicznym oraz opinie prawne dotyczące stanu faktycznego jak również identyfikacji problemów prawnych.

Firma działa w imieniu klientów wielu branży negocjując umowy handlowe, przygotowując umowy z nowymi partnerami handlowymi. Podstawowe usługi to:

  • tworzenie i rejestracja spółek prawa handlowego
  • stała obsługa prawna spółek i przedsiębiorców
  • przekształcenia, fuzje, przejęcia, łączenie spółek
  • przygotowywanie opinii prawnych w bieżącej działalności przedsiębiorców
  • reprezentacja przedsiębiorców w sporach sądowych i pozasądowych
  • udzielanie porad prawnych i konsultacji
  • opinie prawne dla wspólnot mieszkaniowych

FVG Doradztwo Gospodarcze® przygotowuje analizy na potrzeby Zarządów, Rad Nadzorczych oraz Udziałowców.

Poniżej prezentujemy orzecznictwo sądów dotyczące wspólnot mieszkaniowych
[poleć znajomemu]
opinie prane dla wspólnot mieszkaniowych

opinie prane dla wspólnot mieszkaniowych

Wyrok SA w Szczecinie z 11.10.2012 – I ACa 507/12 dot. niezgodności uchwały właścicieli lokali z prawem
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 11 października 2012 r. I ACa 507/12 dot. niezgodności uchwały właścicieli lokali z prawem.
Tytuł: Niezgodność uchwały właścicieli lokali z prawem.
  1. Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Oznacza to, że właściciel lokalu może podnosić obok zarzutów merytorycznych, również i zarzuty formalne jeżeli uważa, że zostały naruszone przepisy postępowania określające tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Uchybienia mogą dotyczyć: naruszenia przepisów dotyczących sposobu zwołania zebrania właścicieli lokali, obradowania na zebraniu, zasad głosowania. Ciężar wykazania takich uchybień ciąży zawsze na skarżącym właścicielu lokalu (art. 6 k.c.). Zarzuty formalne mogą przy tym stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały.
  2. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu. Uchwała właścicieli lokali może być uchylona przez sąd zarówno z przyczyn merytorycznych, jak i formalnych.
Skład orzekającyPrzewodniczący: Sędzia SA Mirosława Gołuńska (spr.).
Sędziowie SA: Wiesława Kaźmierska, Agnieszka Sołtyka.Sentencja

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny po rozpoznaniu w dniu 11 października 2012 r. na rozprawie w Szczecinie sprawy z powództwa (…) przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy (…) o uchylenie uchwały na skutek apelacji powodów od wyroku Sądu Okręgowego w S. z dnia 19 kwietnia 2012 r., sygn. akt (…)
  • zmienia zaskarżony wyrok:
  1. w punkcie pierwszym o tyle, że uchyla uchwałę Nr 2/2011 z dnia 6 marca 2011 r. Wspólnoty Mieszkaniowej przy w,
  2. w punkcie drugim w ten sposób, że zasądza od pozwanej na rzecz powodów kwotę 69 (sześćdziesiąt dziewięć) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu,
  • zasądza od pozwanej na rzecz powodów kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.
Uzasadnienie faktyczne Powodowie i złożyli w dniu 12 kwietnia 2012 r. pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy (…) w (…) o uchylenie trzech uchwał, a mianowicie:
  • nr (…) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2010 r. i udzielenia absolutorium dla zarządu,
  • nr (…) w sprawie ustalenia zaliczki na pokrycie kosztów zarządu oraz
  • nr (…) w sprawie zatwierdzenia rocznego planu gospodarczego na rok 2011 podjętych przez pozwaną Wspólnotę.
Pozwana Wspólnota w odpowiedzi na pozew wnosiła o oddalenie powództwa domagając się nadto zasądzenie od powodów zwrotu kosztów procesu.Wyrokiem z dnia 19 kwietnia 2012 r. Sąd Okręgowy w S. powództwo oddalił w całości, a nadto zasądził od każdego z powodów na rzecz pozwanej 98,50 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.Orzeczenie to zostało oparte na następujących ustaleniach: małżonkowie i są właścicielami położonego w (…) przy (…).Właściciele lokali położonych w budynku (…) przy (…) w (…) tworzą pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową, a liczba lokali jest tu większa niż siedem. W 2010 r. dwa razy we Wspólnocie doszło do zmiany składu zarządu. Uchwałą nr (…) z dnia 26 lutego 2010 r. właściciele lokali przyjęli rezygnację dotychczasowych członków zarządu i powołali nowy zarząd, w skład którego weszli: (…) powód. Uchwałą nr z dnia 15 grudnia 2010 r. ww. członkowie zarządu zostali odwołani, a uchwałą nr podjętą w tym samym dniu wybrano w ich miejsce: (…).Na dzień 25 lutego 2011 r. zostało zwołane zebranie członków pozwanej Wspólnoty. Zgodnie z zawiadomieniem porządek zebrania miał obejmować między innymi sprawozdanie z działalności Zarządu, przyjęcie uchwały w sprawie absolutorium dla Zarządu, uchwalenie zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną na rok 2011, omówienie planu gospodarczego na 2011 r. i przyjęcie tego planu. Do zawiadomienia zostały załączone projekty uchwał, sprawozdanie finansowe za 2010 r., propozycje do planu gospodarczego na 2011 r., rozliczenie wpłat z tytułu zaliczki i funduszu remontowego oraz załącznik do projektu uchwały nr 7. Zgodnie z załącznikiem do uchwały nr z dnia 14 marca 2006 r. sprawozdanie roczne powinno składać się z: rachunku wyników z elementami bilansu, wykazu dłużników, zestawienia obrotów i sald konta analitycznego, zeznania podatkowego CIT 8 i innych dokumentów związanych z obowiązkami finansowymi. Rachunek wyników z elementami bilansu i wykaz dłużników powinny być dołączone do sprawozdania zarządu, a pozostałe części sprawozdania pozostawać do wglądu w miejscu przechowywania i prowadzenia dokumentów księgowych. Do zawiadomienia o zebraniu został załączony projekt jednego z dokumentów składających się na sprawozdanie roczne, a mianowicie “sprawozdanie finansowe”. W załączniku do uchwały nr ten element sprawozdania nazwany został rachunkiem wyników z elementami bilansu.

Zebranie otworzył zarządca nieruchomości, który jednocześnie został wybrany jego przewodniczącym. Omówił on sprawozdanie finansowe za 2010 r., które obejmowało: sprawozdanie finansowe na 31 grudnia 2010 r. zestawienia obrotów i sald kont analitycznych oraz zestawienia obrotów i sald. Dokument “Zestawienie obrotów i sald” zawierał wykaz dłużników, którzy na zebraniu nie zostali imiennie wskazani. Przewodniczący zarządu złożył sprawozdanie z działań podjętych przez nowy zarząd i omówił zapisy porozumienia zawartego przez Wspólnotę ze. Odnośnie sprawozdania zarządu i planu gospodarczego uwagi w formie pisemnej zgłosił powód. Uwagi te stanowią załącznik do protokołu z zebrania. Powód wskazał w nich, że sprawozdanie nie zawiera niezbędnych elementów, a mianowicie opisu działań zarządu, przedstawienia ich skutków finansowych oraz finansowej analizy wykonania planu gospodarczego wspólnoty z ubiegłego roku. Propozycjom do planu gospodarczego powód zarzucił, że nie spełniają wymogów określonych w art. 12, 13, 14 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tymi przepisami wszelkie czynności jakie zarząd planuje podjąć oraz opłaty na pokrycie kosztów zarządu powinny być określone w rocznym planie gospodarczym.

Plan gospodarczy na rok 2011 zakładał realizację zamierzeń związanych z zagospodarowaniem terenu Wspólnoty przez, które zostały wskazane w porozumieniu załączonym do zawiadomienia o zebraniu. Porozumienie zawarte z w dniu 30 grudnia 2010 r. zakładało między innymi wykonanie nasadzeń zieleni niskiej na terenie pozwanej Wspólnoty, rekultywację trawników, wykonanie utwardzonego placu z płyt, wykonanie murku z kamienia, wykonanie krawężnika i wykonanie trwałego ogrodzenia. Realizacja zadań określonych w ww. porozumieniu nie wiązała się z jakimikolwiek finansowymi obciążeniami członków pozwanej Wspólnoty. Poza tymi zadaniami plan gospodarczy obejmował wyłącznie bieżące koszty zarządu nieruchomością wspólną określone następująco:
1. koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, obejmujące:
  • sprzątanie, konserwację terenów zielonych, usuwanie odpadów gabarytowych, deratyzację, dezynfekcję, dezynsekcję, infrastrukturę terenową, energię elektryczną, cieplną części wspólnych, zużycie wody na utrzymanie czystości, ubezpieczenie budynku, usługi bankowe, pogotowie lokatorskie, przeglądy i konserwacje sieci gazowej, instalacji elektrycznej, zimnej i ciepłej wody, ogrzewanie, przeglądy i usług kominiarskie, wymagane przepisami prawa przeglądy budowlane i roboty konserwacyjne. Wydatki z powyższego tytułu określono na kwotę 0,88 zł miesięcznie za m2 powierzchni użytkowej lokalu:
  • ryczałt z tytułu poniesionych kosztów dla przewodniczącego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej. Wydatki z tego tytułu określono na kwotę 0,12 zł miesięcznie za m2 powierzchni użytkowej lokalu
2. koszty zarządzania, których wysokość określono na 0,60 zł miesięcznie za m2 powierzchni użytkowej lokalu. Razem wysokość planowanych kosztów na rok 2011 została określona na 1,60 zł miesięcznie za m2 powierzchni użytkowej lokalu. Łączna powierzchnia użytkowa lokali w nieruchomości przy 7 w wynosi 6.069,03 m2.
W dniu 18 stycznia 2011 r. został podpisany aneks do umowy z dnia 31 marca 2010 r. zawartej przez pozwaną Wspólnotę z, prowadzącym działalność gospodarczą pod. Przedmiotem umowy było świadczenie przez na rzecz pozwanej usług w zakresie utrzymania czystości i porządku na terenie nieruchomości i terenie przyległym do posesji.Na zebraniu w dniu 25 lutego 2011 r. przeprowadzono głosowanie nad uchwałami wymienionymi w porządku obrad, ale z uwagi na nieuzyskanie wymaganej większości głosów, kontynuowano je po zebraniu w drodze indywidualnego zbierania głosów. W powyższy sposób zostały podjęte między innymi:
  • uchwała nr, którą właściciele lokali przyjęli sprawozdanie finansowe za rok 2010 i udzielili absolutorium dla zarządu;
  • uchwała nr (…), którą właściciele lokali ustalili zaliczkę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 1,60 zł/m2 powierzchni użytkowej, obowiązującą od pierwszego dnia następnego miesiąca po podjęciu niniejszej uchwały.
Na łączną wysokość zaliczki składały się: koszty eksploatacji, konserwacji i drobnych napraw części wspólnej w kwocie 0,88 zł/m2 powierzchni użytkowej miesięcznie, podlegające rozliczeniu w I kwartale roku następnego, koszty (…) Oddział w wysokości 0,60 zł/m2 powierzchni użytkowej miesięcznie oraz ryczałt z tytułu poniesionych kosztów dla członków zarządu w wysokości 0,12 zł/m2;
  • uchwała nr (…), którą właściciele lokali przyjęli na 2011 r. następujący plan gospodarczy: wykonanie zamierzeń ujętych w porozumieniu z (…), stanowiącego załącznik do uchwały, a także bieżąca konserwacja.
Powodowie zostali zawiadomieni o treści podjętych uchwał w dniu 12 marca 2011 r.Zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w uchwale nr w zostały ustalone na takim samym poziomie jak w latach ubiegłych. Uchwałą nr z dnia 14 marca 1999 r. właściciele lokali przyjęli “Zasady określające prawa i obowiązki we wspólnocie mieszkaniowej”. Zgodnie z tymi zasadami opłaty wnoszone przez właścicieli lokali w formie miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną wyrażane są stawką przeliczoną na 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu, z wyjątkiem kosztów związanych z użytkowaniem dźwigów.Uchwałą z dnia 20 marca 2000 r. właściciele lokali postanowili dokonywać rozliczeń zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczki na fundusz remontowy i kosztów wykonywanych remontów w stosunku do powierzchni użytkowej lokalu.Po tak poczynionych ustaleniach faktycznych Sad Okręgowy uznała, że powództwo w całości jest bezzasadne Podstawę prawną żądania uchylenia uchwał stanowił art. 25 ust. 1 i 1 a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z treścią wskazanego przepisu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W niniejszej sprawie termin zaskarżenia uchwał został zachowany.Sąd odniósł się następnie po kolei do zarzutów powodów przeciwko poszczególnym uchwałom. Co do uchwały nr (…) w sprawie ustalenia zaliczki na pokrycie kosztów zarządu wskazał Sąd na przepisy art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1 oraz art. 15 ustawy o własności lokali jako mające tu zastosowanie. Podkreślił, że art. 12 ust. 1 ustawy stanowi, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Zgodnie zaś z art. 13 ust. 1 ustawy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 – każdego miesiąca, a ich wysokość – na podstawie prognozowanych kosztów – ustala wspólnota mieszkaniowa.

Zauważył następnie Sąd, że żaden z przepisów ustawy o własności lokali nie określa sposobu ustalania wysokości miesięcznych opłat przypadających na poszczególnych właścicieli, w szczególności tego czy podstawą określenia wysokości opłaty ma być udział, czy jednostka powierzchni użytkowej lokalu. W konsekwencji ocenie Sądu fakt uczestniczenia przez właścicieli w kosztach zarządu w stosunku do swoich udziałów nie stoi na przeszkodzie określaniu wysokości miesięcznych opłat w odniesieniu do m2 powierzchni użytkowej lokali, zwłaszcza jeśli udziały właściciela lokali odpowiadają stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali i pomieszczeń do nich przynależnych. Ze względu na różnice w powierzchni poszczególnych lokali i pomieszczeń przynależnych może dojść oczywiście do znaczących dysproporcji pomiędzy obciążeniami poszczególnych właścicieli przy przyjęciu jako podstawy naliczeń jednostki powierzchni a obciążeniami przy przyjęciu jako podstawy naliczeń udziału. Taka sytuacja w jednak, skonstatował ostatecznie Sąd, w tej sprawie nie ma miejsca bowiem różnica na jednym udziale wynosi około 35 groszy miesięcznie, z zeznań świadka wynika, że w przypadku powoda różnica pomiędzy jednym a drugim sposobem ustalenia wysokości zaliczki jest niewielka i wynosi około 30 groszy miesięcznie. Sąd zauważył też, że przyjęty sposób ustalania zaliczek w pozwanej Wspólnocie został wprowadzony już w 1999 r. na mocy uchwały nr i funkcjonuje od tamtej pory. Powodowie natomiast, według Sądu Okręgowego, nie wykazali by taki sposób ustalenia miesięcznych zaliczek naruszał ich interesy lub zasady zarządu nieruchomością wspólną i uzasadniał wprowadzenie w tym zakresie zmian. Za bezzasadny Sąd uznał zarzut, że wysokość zaliczki nie wynika z planu gospodarczego. Plan gospodarczy na rok 2011 obejmuje, jak wynika z uchwały nr, stałe bieżące koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz realizację zadań określonych w porozumieniu zawartym z, które dla pozwanej Wspólnoty nie łączą się z żadnymi kosztami.

W konsekwencji, mimo szczegółowej oceny zarzutów powodów, Sąd nie dopatrzył się podstaw do uchylenia żadnej z trzech wskazanych w pozwie uchwała, argumentacja dotycząca oddalenia powództwa o uchylenie uchwały nr została szeroko przytoczona wyżej.

O kosztach procesu Sąd orzekł uwzględniając jego wynik – w oparciu o art. 98 § 1 k.p.c. Powodowie, którzy przegrali proces w całości, są więc obowiązani są zwrócić pozwanej koszty procesu, na które złożyły się: opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł i wynagrodzenie radcy prawnego w wysokości 180 zł, obliczone na podstawie § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.

Powodowie złożyli apelację od wyroku Sądu Okręgowego S. w części oddalającej powództwo o uchwały nr z dnia 6 marca 2011 r.

Zarzucili Sądowi Okręgowemu:

  1. naruszenie prawa materialnego tj. art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie, że sposób ustalania zaliczki w formie bieżących comiesięcznych opłat wnoszonych przez właścicieli na utrzymanie części wspólnej w pozwanej wspólnocie jest możliwy w odniesieniu do metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokali oraz – art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 3 w związku z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez nie uwzględnienie powództwa i tym samym zobowiązanie mnie do ponoszenia wyższych opłat na utrzymanie części wspólnej niż to wynika z przepisów prawa, a ustalonych uchwałą właścicieli lokali.
W konsekwencji tak sformułowanych zarzutów, szerzej uzasadnionych, powodowie wnieśli o zmianę wyroku w zaskarżonej części tj. co do uchwały nr z dnia 6 marca 2011 r. przez uwzględnienie odwołania lub uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I Instancji do ponownego rozpoznania, a nadto rozpoznanie sprawy także pod nieobecność powoda oraz zasądzenie na rzecz powodów kosztów procesu według norm przypisanych.Pozwana wniosła o oddalenie apelacji jako bezzasadnej domagając się jednocześnie zasądzenia kosztów postępowania apelacyjnego.Uzasadnienie prawne Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:apelacja powodów zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. W tej sprawie skarżący zarzucili jedynie naruszenie prawa materialnego, nieważności nie zarzucano, Sąd z urzędu jej też nie stwierdził.

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Pozwana jest tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową (art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, dalej określana jako ustawa). Tworzą ją właściciele 104 lokale mieszkalnych (z tego 99 wyodrębnionych stanowiących własność osób fizycznych i 5 stanowiących nadal własność WAM-u) oraz 1 lokal użytkowy. Sprawami pozwanej wspólnoty kieruje zarząd wybrany w trybie art. 20 ustawy.

Art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Niezgodność z przepisami prawa to przede wszystkim kolizja treści uchwały z przepisami ustawy oraz z przepisami k.c. w zakresie w jakim ma on zastosowanie do odrębnej własności lokali Zauważyć należy, że niegodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Oznacza to, że właściciel lokalu może podnosić obok zarzutów merytorycznych, również i zarzuty formalne jeżeli uważa, że zostały naruszone przepisy postępowania określające tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Uchybienia mogą dotyczyć: naruszenia przepisów dotyczących sposobu zwołania zebrania właścicieli lokali, obradowania na zebraniu, zasad głosowania. Ciężar wykazania takich uchybień ciąży zawsze na skarżącym właścicielu lokalu (art. 6 k.c.). Dodać trzeba, że zarzuty formalne mogą przy tym stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Drugą przesłanką zaskarżenia uchwały jest niezgodność uchwały z umową właścicieli lokali tj. umową określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 u.1). O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu. Uchwała właścicieli lokali może być uchylona przez sąd zarówno z przyczyn merytorycznych, jak i formalnych.

Art. 25 ust. 1a ustawy ogranicza w czasie prawo do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej do 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia skarżącego o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W przedmiotowej sprawie było niesporne, że uchwałę nr (podjętą w trybie mieszanym) powodowie zaskarżyli w ustawowym terminie nie zarzucając przy tym żadnych uchybień formalnych przy jej podejmowaniu. Zarzucali natomiast, że uchwała ta narusza ustawę oraz ich interesy gospodarcze, a dokładnie to powodowie zarzucali Sądowi Okręgowemu, że ten badając uchwałę nr nie dokonał w ogóle oceny sposobu ustalenia zaliczki na pokrycie kosztów zarządu podkreślając, że w samej uchwale pominięto opłatę na fundusz remontowy (mimo to zaliczkę na fundusz remontowy pobierano do marca 2012 r.). Wspólnota wprowadziła dwa dalsze sposoby ustalania zaliczki na utrzymanie części wspólnej, a mianowicie od mieszkania – za domofon i od osoby co do dźwigu, pomijając ten fakt w uchwale.

Co do prawa mającego w sprawie zastosowanie: art. 12 ust. 2 ustawy stanowi, że jeżeli kwota uzyskanych przychodów i pożytków przekroczy wydatki wspólnoty mieszkaniowej pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Jako błędną należy więc ocenić praktykę polegającą na obliczaniu wysokości zaliczek, opłat i wszelkich ciężarów finansowych związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do powierzchni użytkowej lokalu, a nie do wielkości udziału we współwłasności przymusowej (por. Własność lokali – R. Strzelczyk i A. Turlej, C. H. Beck, Warszawa 2007, s. 254). Podobnie Ewa Bończak -Kucharczyk w komentarzu do przepisów art. 13 i 14 ustawy o własności lokali (Lex – wydawnictwo internetowe) podkreśla, że “właściciele lokali zobowiązani są opłacać koszty zarządu nieruchomością wspólną nie w proporcji do liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej ich lokali, lecz w proporcji do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej. Te natomiast mogą być równe lub mogą nie być proporcjonalne do powierzchni poszczególnych lokali. Jeśli więc nie mamy do czynienia z celowym zróżnicowaniem obciążeń właścicieli poszczególnych lokali (np. ze zwiększeniem obciążeń właścicieli lokali użytkowych kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej), to zaliczki opłacane przez poszczególnych właścicieli powinny być proporcjonalne do ułamka ich udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej. Nie muszą one zresztą w ogóle być ustalane w relacji do powierzchni. Powinna być za to znana kwota zaliczki, jaką uiszczać mają poszczególni właściciele (w innym przypadku dochodzenie tych należności byłoby problematyczne), a kwota ta powinna być ustalana w relacji do kosztów ponoszonych na utrzymanie nieruchomości wspólne”. Komentatorka zauważyła nadto, że “często popełnianym w praktyce błędem jest ustalanie zaliczek przypadających na poszczególnych właścicieli lokali w proporcji do powierzchni ich lokali (a nie w proporcji do udziałów właścicieli we własności nieruchomości wspólnej) i ignorowanie różnic w przypadkach, gdy udziały nie odzwierciedlają proporcji powierzchni poszczególnych lokali”. Tak więc stosownie do dyspozycji przepisu art. 12 ust. 2 właściciel lokali uczestniczą w ponoszeniu wydatków i ponoszą ciężary w stosunku do udziałów jakie mają w części wspólnej. Stanowisko to znalazło też odzwierciedlenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego – w wyroku z dnia 22.10.204 r., II CK 98/04 (Lex nr 322021) Sąd Najwyższy wyraźnie podkreślił, że zgodnie z ustawa członkowie wspólnoty ponoszą ciężar utrzymania nieruchomości wspólnej odpowiednio do swoich udziałów, inaczej ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w takim samym stosunku, w jakim uczestniczą oni w dochodach osiąganych z nieruchomości wspólnej.

Art. 3 ust. 1 ustawy stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2). Ustawodawca zrezygnował z wyliczenia, jakie części budynku i jego wyposażenia, stanowią współwłasność właścicieli lokali. W skład nieruchomości wspólnej mogą wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami.

Współwłasnością właścicieli lokali objęte są także urządzenia, umożliwiające korzystanie zarówno z części budynku (np. pralni, suszarni) przeznaczonych do użytku wszystkich lub pewnych grup właścicieli, jak i poszczególnych lokali. Chodzi tu niewątpliwie o wszelkie instalacje elektryczne, wodociągowe, grzewcze, klimatyzacyjne. Urządzenia te wchodzą w skład nieruchomości wspólnej także wtedy, gdy poszczególne elementy je tworzące znajdują się w granicach przestrzennych wyodrębnionych nieruchomości lokalowych.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, obowiązek właścicieli lokali uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat płatnych miesięcznie jest ustawowo określonym sposobem pokrywania przez właścicieli lokali kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się w szczególności wydatki i ciężary wymienione w art. 14 ustawy:

  1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
  2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
  4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
  5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Dodać trzeba, że rodzaje kosztów zostały wymienione jedynie przykładowo, do obowiązków właścicieli lokali należy przeto, zgodnie z art. 12 ust. 2, ponoszenie wszelkich wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zatem do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczane będą także wydatki na inne cele, które nie zostały wymienione w art. 14 u.w.l. – jeśli są one związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.Fakt, że art. 14 u.w.l. zalicza jakiś rodzaj kosztów do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, nie może być powodem domagania się zapłaty z tytułu takich kosztów, jeśli one nie występują. Nie należy też w związku z tym przepisem dążyć do wytworzenia wszystkich wymienionych tam kosztów. Omawiany przepis nie tworzy źródeł powstawania wymienionych w nim kosztów, a jedynie informuje, że jeśli w związku z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem tej nieruchomości wymienione koszty wystąpią, to należy je zaliczyć do kosztów zarządu tą nieruchomością, obciążających wszystkich właścicieli lokali. Celem pokrycia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej może zostać wyodrębniony przez wspólnotę fundusz remontowy. Ponieważ jego wyodrębnienie nie jest obligatoryjne i zależy od woli członków wspólnoty, wymaga podjęcia uchwały, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.Ponieważ zaliczka stanowi jedynie sposób pokrywania kosztów zarządu, przeto jej wysokość powinna zostać określona na podstawie dotychczasowych wydatków na ten cel, a zatem musi być ona bezpośrednią funkcją tych kosztów, zaliczki powinny pokrywać bieżące wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Obowiązek właścicieli lokali uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat płatnych miesięcznie jest ustawowo określonym sposobem pokrywania przez właścicieli lokali kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Art. 15 ust. 1 nakłada na wszystkich bez wyjątku właścicieli lokali obowiązek uiszczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nie można zatem zwolnić części właścicieli lokali z tego obowiązku ani nie mogą oni wyzbyć się tego obowiązku w inny sposób.Nie można tego zmienić także umową wszystkich właścicieli lokali czy też uchwała właścicieli.Umowa o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu poprzez fakt określenia udziałów, wymagający ustalenia powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, decyduje o tym co jest, a co nie jest nieruchomością wspólną. Nieruchomość wspólna jest przedmiotem tzw. przymusowej współwłasności. Art. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej “pomieszczeniami przynależnymi” (ust. 1, 2 i 34). Art. 3 ust. 3 stanowi, że udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (ust. 4). Definicją pojęcia powierzchni użytkowej lokalu zawiera art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a mianowicie – należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Uchwałą nr z dnia 14 marca 1999 r. Wspólnota Przy podjęła postanowiła o wprowadzeniu Zasad określających prawa i obowiązki we wspólnocie mieszkaniowej (k. 129). Z ich treści wynika, że opłaty o których mowa w § 12 ust. 1 pkt a, b, c, d, e, f – wyrażane są stawką przeliczona na 1 m2 powierzchni lokalu, w pkt g tj. wydatki związane z dźwigami osobowymi wyrażane są stawka przeliczaną na 1 osobę, a jeżeli chodzi o zaliczkowe opłaty miesięczne za korzystanie z domofonu-w odniesieniu do 1 punktu odbiorczego w lokalu ((…) akt). Uchwałą z dnia 20 marca 2000 r. właściciele lokali postanowili dokonywać rozliczeń zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczki na fundusz remontowy i kosztów wykonywanych remontów w stosunku do powierzchni użytkowej lokalu. Poczynając od tej uchwały ustalenie i rozliczanie zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną następowało w zasadzie zgodnie z przedstawionymi wyżej Zasadami (aczkolwiek w Zasadach mowa o powierzchni lokalu, a w uchwałach już o powierzchni użytkowej lokalu).

W uchwale nr z dnia 6 marca 2011 r. zaliczka na pokrycie kosztów zarządu obejmowała jedynie część wydatków i ciężarów i była ustalana w stosunku do powierzchni użytkowej lokalu.

Zauważyć w tym miejscu trzeba, że choć uchwała nr nie była skarżona to oczywistym jest, że jeżeli jest ona sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami ustawy o własności lokali, jest nieważna w oparciu o art. 58 § 1 k.c. (por. wyrok SN z dnia 10 lipca 2009 r., II CSK 83/09, Lex nr 578827). W orzecznictwie podkreśla się, że przyjęcie odmiennego poglądu prowadziłoby do przyznania właścicielom lokali tworzącym wspólnotę uprawnienia do zmiany treści ustawy w drodze podjętej przez nich uchwały, czego jak podkreślił Sąd Najwyższy w cyt. wyżej orzeczeniu nie można zaakceptować.

Skoro strony były zgodne co do tego, iż ustalenie wysokości zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do powierzchni użytkowej lokalu nie jest kwotowo identyczne z prawidłowym ustaleniem wysokości tej zaliczki w stosunku do wielkości udziału właściciela lokalu we współwłasności przymusowej to jest oczywiste, że taki sposób jej określenia jest sprzeczny z ustawą. Dotyczy to również niewłaściwego sposobu rozliczenia w zaliczkach wydatków na dźwig osobowy oraz koszty domofonu.

W konsekwencji niespornego w sprawie stanu faktycznego, dokonując oceny prawnej skarżonej uchwały, należy się zgodzić ze skarżącymi, że narusza ona prawo, a mianowicie jest sprzeczna z art. 12 ust. 2 i art. 14 u.w.l. i jako taka jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.). Uchwała powyższa narusza też interesy ekonomiczne powodów, nie może tu bowiem mieć przesądzającego znaczenia fakt, że szkoda powodów w skali roku jest nieduża jest to bowiem kilka złotych. Nie ma bowiem żadnego uzasadnienia prawnego by powodowie niesłusznie płacili nawet taką kwotę.

Uznając apelację za uzasadnioną Sąd Apelacyjny, w oparciu art. 386 § 1 k.p.c., zmienił wyrok w zaskarżonej części tj. uchylił uchwałę nr (…) oraz zmienił rozstrzygniecie o kosztach procesu zawarte w punkcie drugim skarżonego wyroku – art. 98 § 1 i 3, art. 99, art. 100 oraz art. 108 § 1 k.p.c. (na koszty poniesione przez powodów składała się opłata od pozwu w kwocie 600 zł; koszty pozwanej to wynagrodzenie jej profesjonalnego pełnomocnika procesowego oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego tj. kwota 197 zł; powodowie wygrali proces w 1/3 części).

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd orzekł mając na uwadze jego wynik tj. uwzględnienie apelacji w całości – art. 98 § 1 i 3, art. 99, art. 100 oraz art. 108 § 1 k.p.c. (koszty powodów to opłata od apelacji – 200 zł).

 

Uchwała NSA w Warszawie z 03.06.2013 – I FPS 7/12 dot. stawki podatku VAT w budownictwie
Wyłącznie roboty realizowane wewnątrz obiektów mieszkalnych mogą być opodatkowane niższą, 8-proc. stawką VAT. Podłączenie do wodociągu, kanalizacji czy gazociągu jest objęte stawką podstawową.
Obniżona stawka podatku od towarów i usług, o której mowa w art. 41 ust. 12 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm., w brzmieniu od 1 stycznia 2008 r.) oraz § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336) i w § 37 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799) nie może mieć zastosowania do robót dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego wykonywanych poza budynkiem.

Skład orzekający 
Przewodniczący: Prezes Izby Finansowej Marek Zirk-Sadowski.
Sędziowie: NSA Adam Bącal, Arkadiusz Cudak, Grażyna Jarmasz (sprawozdawca), WSA (del.) Hieronim Sęk, Barbara Wasilewska, Roman Wiatrowski (współsprawozdawca).

Sentencja 
Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu w dniu 3 czerwca 2013 r. na posiedzeniu jawnym w Izbie Finansowej z udziałem prokuratora Prokuratury Generalnej Lucjana Nowakowskiego wniosku Prezesa Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012 r., L.dz. BO-4660-44/12 o podjęcie na podstawie art. 36 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) oraz na podstawie art. 264 § 2 w zw. z art. 15 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270) uchwały wyjaśniającej: “Czy obniżona stawka podatku od towarów i usług, o której mowa w art. 41 ust. 12 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) oraz w § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336) i w § 37 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799), może także znaleźć zastosowanie do robót dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego, ale wykonywanych poza bryłą takich obiektów?” podjął następującą uchwałę: Obniżona stawka podatku od towarów i usług, o której mowa w art. 41 ust. 12 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm., w brzmieniu od 1 stycznia 2008 r.) oraz § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336) i w § 37 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799) nie może mieć zastosowania do robót dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego wykonywanych poza budynkiem.

Uzasadnienie faktyczne 
1. Wniosek o podjęcie uchwały1.1. W piśmie z 13 listopada 2012 r. Prezes Naczelnego Sądu Administracyjnego wystąpił z wnioskiem o podjęcie uchwały w składzie siedmiu sędziów wyjaśniającej: “Czy obniżona stawka podatku od towarów i usług, o której mowa w art. 41 ust. 12 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) oraz w § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336) i w § 37 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799), może także znaleźć zastosowanie do robót dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego, ale wykonywanych poza bryłą takich obiektów?”

1.2. W uzasadnieniu wniosku wskazano, że w orzecznictwie sądów administracyjnych występuje rozbieżność w zakresie stosowania przepisów o obniżonej stawce podatku VAT do szeroko pojmowanych robót dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego, zarówno objętego społecznym programem mieszkaniowym, jak i tym programem nieobjętego. Interpretując i stosując powołane w petitum wniosku przepisy składy orzekające Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażają odmienne zapatrywania co do możliwości zastosowania obniżonej stawki podatku VAT do robót wykonywanych poza bryłą (na zewnątrz) obiektów budownictwa mieszkaniowego, przy czym rozbieżne poglądy posiadają podobną reprezentację w orzecznictwie zapadłym w porównywalnym czasie. Prezes Naczelnego Sądu Administracyjnego zaznaczył, że w większości spraw, w których orzekał Naczelny Sąd Administracyjny, roboty były związane z szeroko pojmowanymi przyłączami gazowymi, wodnymi i kanalizacyjnymi.

1.3. Według pierwszego z poglądów orzeczniczych obniżona stawka podatku VAT w wysokości 7% – wynikająca z art. 41 ust. 12-12c w związku z ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako “u.p.t.u.”) oraz z § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (dalej jako “rozporządzenie z 2008 r.”) – może znaleźć zastosowanie wyłącznie do robót dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego (objętego społecznym programem mieszkaniowym, jak i nieobjętego tym programem) wykonywanych w obiektach tego budownictwa (w ich bryle). Do robót wykraczających poza bryłę takich obiektów znajduje zaś zastosowanie stawka podstawowa podatku VAT. Pogląd taki zaprezentowano w wyrokach NSA: z 8 marca 2011 r., I FSK 368/10; z 27 września 2011 r., I FSK 1387/10 i z 19 kwietnia 2012 r., I FSK 1189/11.

W najbardziej reprezentatywnym dla tej grupy orzeczeń wyroku z 19 kwietnia 2012 r., I FSK 1189/11, Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że z uwagi na utratę z dniem 31 grudnia 2007 r., wynikającego z art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. a u.p.t.u. uprawnienia do stosowania preferencyjnego opodatkowania robót dotyczących infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu, nie można po tej dacie rozszerzać stosowania dotyczącej obiektów budownictwa mieszkaniowego preferencyjnej stawki z art. 41 ust. 12-12c u.p.t.u. oraz z § 6 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia z 2008 r. na roboty obejmujące urządzenia charakterystyczne dla infrastruktury towarzyszącej temu budownictwu, zdefiniowanej w art. 146 ust. 3 u.p.t.u., ponieważ możliwość opodatkowania infrastruktury towarzyszącej według stawki obniżonej ustała z dniem 31 grudnia 2007 r. Wskazany nurt orzeczniczy opiera się na eksponowaniu, że ustawodawca nie zrezygnował z posługiwania się w przepisach dotyczących podatku VAT pojęciem infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu, gdyż art. 146 u.p.t.u. nie został uchylony, a zawarte w nim definicje stanowią nadal obowiązujący tekst ustawy. Ustała jedynie przewidziana w tym przepisie na czas określony możliwość stosowania obniżonej do 7% stawki podatku VAT dla tego typu robót.

1.4. Drugi z ukształtowanych w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego w omawianej kwestii poglądów jest przeciwstawny do powyższego. Zgodnie z nim z art. 41 ust. 12-12c u.p.t.u. oraz z § 6 ust. 2 rozporządzenia z 2008 r. i z § 37 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (dalej jako “rozporządzenie z 2009 r.”) nie wynika, aby obniżoną stawką podatku VAT w wysokości 7% mogły być opodatkowane wyłącznie roboty wewnątrz bryły obiektu budownictwa mieszkaniowego, dlatego dopuszczalne jest stosowanie obniżonej stawki podatku VAT wynikającej z tych przepisów do robót dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego, lecz wykonywanych na zewnątrz (poza bryłą) tych obiektów. Za takim rozumieniem powołanych przepisów NSA opowiedział się w wyrokach: z 20 kwietnia 2011 r., I FSK 499/10; z 8 grudnia 2011 r., I FSK 365/11 i z 27 kwietnia 2012 r., I FSK 978/11. Jako argument za takim stanowiskiem składy orzekające wskazują między innymi, że z powołanych przepisów nie da się wyprowadzić wniosku, iż regulacje z nich wynikające dotyczą robót wykonanych wewnątrz budynku. Ustawodawca nie zawarł w ich treści wyrażenia “wewnątrz” lub “w”. Określił natomiast, że roboty te mają dotyczyć obiektów budownictwa mieszkaniowego. Nie można postawić znaku równości między słowami “dotyczy” i “wewnątrz” bądź “w”, ich znaczenie jest bowiem odmienne. Wyrażenie “dotyczy” jest na tyle pojemnym pojęciem, że np. mieści się w nim usługa wykonania przyłącza gazowego również poza bryłą budynku na odcinku, o którym mowa w § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Gospodarki, Pracy i Polityki Społecznej z dnia 6 kwietnia 2004 r. w sprawie szczegółowych warunków przyłączenia podmiotów do sieci gazowych, ruchu i eksploatacji tych sieci (Dz. U. Nr 105, poz. 1113). Przyłącze jest integralną częścią budynku mieszkalnego i znajduje się, bo i musi się znajdować, również poza tym budynkiem i jest niezbędne dla użytkowania obiektu mieszkalnego (por. wyrok z 20 kwietnia 2011 r., I FSK 499/10).

1.5. Wskazując na powyższe Prezes Naczelnego Sądu Administracyjnego uznał, że została spełniona przesłanka do wystąpienia z wnioskiem o podjęcie uchwały abstrakcyjnej, gdyż stosowanie określonych przepisów prawnych wywołało rozbieżności w orzecznictwie sądów administracyjnych i to rozbieżności o charakterze istotnym. Podkreślił, że polaryzacja stanowisk Naczelnego Sądu Administracyjnego może wpływać na pogłębianie się omówionych rozbieżności w ramach kontroli sądowoadministracyjnej sprawowanej przez wojewódzkie sądy administracyjne, co jest tym bardziej prawdopodobne z tego względu, że wywołujące wątpliwości przepisy ustawy o podatku od towarów i usług w dalszym ciągu stanowią obowiązujące prawo. Istniejący stan orzecznictwa negatywnie może też wpływać na realizację obowiązków ministra właściwego do spraw finansów publicznych w zakresie wydawania interpretacji indywidualnych przepisów prawa podatkowego.

2. Stanowisko prokuratora

2.1. W piśmie z 9 maja 2013 r. swoje stanowisko co do opisanego wniosku przedstawił prokurator Prokuratury Generalnej, wnosząc o podjęcie następującej uchwały: “Obniżona stawka podatku od towarów i usług, o której mowa w art. 41 ust. 12 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) oraz w § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336) i w § 37 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799) nie może znaleźć zastosowania do robót dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego wykonywanych poza bryłą takich obiektów.”

2.2. W uzasadnieniu ww. pisma, odwołując się do regulacji zawartych w załączniku do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Kwalifikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.), stwierdzono, że “obiekt budownictwa mieszkaniowego”, czy też “budynek mieszkalny” to obiekt budowlany trwale połączony z gruntem, będący wynikiem prac budowlanych wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi. Sformułowanie “wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi” jednoznacznie wskazuje, że granicą wyodrębniającą każdy budynek mieszkalny są jego zewnętrzne ściany konstrukcyjne, które wraz z dachem tworzą bryłę budynku. Definicje z PKOB mają walor definicji legalnych, a przełamanie w procesie interpretacji prawa pojęcia zawartego w definicji legalnej jest contra legem. Prokurator podkreślił, że wykreowanie w art. 146 ust. 3 u.p.t.u. na użytek tej ustawy definicji “infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu” wskazuje, iż te pojęcia nie mogą być traktowane jako tożsame. Nadto art. 41 ust. 12 u.p.t.u. oraz § 6 ust. 2 rozporządzenia z 2008 r. i § 37 rozporządzenia z 2009 r., jako dotyczące ulg podatkowych, powinny być interpretowane ściśle. W podsumowaniu swych rozważań prokurator stwierdził, że obniżona stawka podatku od towarów i usług, o której mowa w art. 41 ust. 12 u.p.t.u. nie może znaleźć zastosowania do robót dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego wykonywanych poza bryłą takich obiektów.

Uzasadnienie prawne

3. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie siedmiu sędziów, podejmując uchwałę, zważył, co następuje:

3.1. Wniosek Prezesa Naczelnego Sądu Administracyjnego o podjęcie uchwały wyjaśniającej spełnia przesłanki określone w art. 15 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm., dalej jako “p.p.s.a.”), dotyczy bowiem przepisów prawnych, których stosowanie wywołało rozbieżności w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. Przywołane we wniosku orzeczenia wskazują, że w odniesieniu do czynności w postaci robót dokonywanych poza budynkami, tj. głównie wszelkiego rodzaju przyłączy, składy orzekające Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażają odmienne zapatrywania co do przynależnej tym czynnościom stawki VAT. Różnice w tych poglądach zostały przedstawione w uzasadnieniu wniosku.

3.2. Przed odniesieniem się do przedstawionego problemu pomocne jest wskazanie przepisów prawa regulujących tę materię w szerszym zakresie, niż uczyniono to we wniosku, z przepisami unijnymi włącznie. Poniższe regulacje prawne przedstawione zostały z podziałem na odcinki czasowe wyznaczone zmianami przepisów, z pominięciem kwestii niemających przesądzającego znaczenia w sprawie będącej przedmiotem uchwały (jak np. definicji i zakresu społecznego budownictwa mieszkaniowego).

Okres od 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2007 r.:

– Załącznik XII pkt 9 “PODATKI” do Traktatu podpisanego w Atenach w dniu 16 kwietnia 2003 r. między Królestwem Belgii, Królestwem Danii, Republiką Federalną Niemiec, Republika Grecką, Królestwem Hiszpanii, Republiką Francuską, Irlandią, Republiką Włoską, Wielkim Księstwem Luksemburga, Królestwem Niderlandów, Republika Austrii, Republika Portugalską, Republiką Finlandii, Królestwem Szwecji, Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej a Republiką Czeską, Republiką Estońską, Republiką Cypryjską, Republiką Łotewską, Republiką Litewską, Republiką Węgierską, Republiką Malty, Rzecząpospolitą Polską, Republiką Słowenii, Republiką Słowacką dotyczącego przystąpienia Republiki Czeskiej, Republiki Estońskiej, Republiki Cypryjskiej, Republiki Łotewskiej, Republiki Litewskiej, Republiki Węgierskiej, Republiki Malty, Rzeczypospolitej Polskiej, Republiki Słowenii, Republiki Słowackiej do Unii Europejskiej (Dz. U. z 2004 r. Nr 90, poz. 864 z późn. zm.) – dalej jako “Traktat Akcesyjny”):

9. “W drodze odstępstwa od art. 12 ust. 3 lit. a dyrektywy 77/388/EWG Polska może utrzymać (…) do 31 grudnia 2007 r. obniżoną stawkę podatku od wartości dodanej nie mniejszą niż 7% na dostawę usług budowy, remontu i modernizacji budynków mieszkalnych, nie świadczonych w ramach programu o charakterze socjalnym, z wyłączeniem materiałów budowlanych, oraz na dostawę budynków mieszkalnych lub części budynków mieszkalnych przed pierwszym zasiedleniem, w rozumieniu art. 4 ust. 3 lit. a dyrektywy.”;

– Art. 12 ust. 3 (a) szóstej dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (77/388/EWG) (Dz. U. WE z 1977 r. Nr L 145, s. 1; Polskie Wydanie Specjalne, Rozdział 9, tom 1, str. 23, z późn. zm.) – dalej jako “VI Dyrektywa”:

“Stawka standardowa podatku od wartości dodanej ustalana jest przez każde Państwo Członkowskie jako procent podstawy opodatkowania i jest jednakowa dla dostaw towarów oraz świadczenia usług. (…)

Państwa Członkowskie mogą również stosować jedną lub dwie stawki obniżone. Stawki te ustalane są jako stopa procentowa podstawy opodatkowania, która nie może być niższa niż 5%, i jest stosowana tylko do dostaw towarów i usług z kategorii wymienionych w załączniku H. (…).”;

Pkt 9 załącznika H VI Dyrektywy:

“Udostępnianie, budowa, odnawianie i przebudowa mieszkań w ramach polityki społecznej”

– Art. 128 ust. 5 dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE Nr L 347 str. 1) – dalej jako “Dyrektywa 112″, która weszła w życie w dniu 1 stycznia 2007 r. w miejsce VI Dyrektywy:

“Polska może utrzymać stawkę obniżoną wynoszącą co najmniej 7% w odniesieniu do świadczenia usług związanych z budową, remontem i przebudową budynków mieszkalnych, które nie są wykonywane w ramach polityki społecznej, z wyłączeniem materiałów budowlanych oraz w odniesieniu do dostaw, przed pierwszym zasiedleniem, budynków mieszkalnych lub części budynków mieszkalnych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. a, do 31 grudnia 2007 r.”

– Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług w brzmieniu do 31 grudnia 2007 r.:

“Art. 146. 1. W okresie od dnia przystąpienia Rzeczpospolitej Polskiej do Unii Europejskiej do (…)

2) dnia 31 grudnia 2007 r. stosuje się stawkę w wysokości 7% w odniesieniu do:

a) robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych związanych z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą,

b) obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, (…)

2. Przez roboty związane z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą, o których mowa w ust. 1 pkt 2 lit. a, rozumie się roboty budowlane dotyczące inwestycji w zakresie obiektów budownictwa mieszkaniowego i infrastruktury towarzyszącej oraz remontów obiektów budownictwa mieszkaniowego.

3. Przez infrastrukturę towarzyszącą budownictwu mieszkaniowemu, o której mowa w ust. 1 pkt 2 lit. a, rozumie się:

1) sieci rozprowadzające, wraz z urządzeniami, obiektami i przyłączami do budynków mieszkalnych,

2) urządzanie i zagospodarowanie terenu w ramach przedsięwzięć i zadań budownictwa mieszkaniowego, w szczególności drogi, dojścia, dojazdy, zieleń i małą architekturę,

3) urządzenia i ujęcia wody, stacje uzdatniania wody, oczyszczalnie ścieków, kotłownie oraz sieci wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, elektroenergetyczne, gazowe i telekomunikacyjne

– jeżeli są one związane z obiektami budownictwa mieszkaniowego.”

Okres od 1 stycznia 2008 r. do 31 grudnia 2010 r.:

– Artykuł 128 ust. 4 Dyrektywy 112 (art. 128 zmieniony z dniem 29 grudnia 2007 r. przez art. 1 pkt 6 dyrektywy Rady 2007/75/WE z dnia 20 grudnia 2007 r. zmieniającej dyrektywę 2006/112/WE w odniesieniu do niektórych przepisów tymczasowych dotyczących stawek podatku od wartości dodanej – Dz. U. Nr L 346, str. 13-14):

“Polska może do dnia 31 grudnia 2010 r. utrzymać stawkę obniżoną wynoszącą co najmniej 7% w odniesieniu do świadczenia usług związanych z budową, remontem i przebudową budynków mieszkalnych, które nie są wykonywane w ramach polityki społecznej, z wyłączeniem materiałów budowlanych oraz w odniesieniu do dostaw, przed pierwszym zasiedleniem, budynków mieszkalnych lub części budynków mieszkalnych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. a.”

– Artykuł 98 Dyrektywy 112:

1. “Państwa członkowskie mogą stosować jedną lub dwie stawki obniżone.

2. Stawki obniżone mają zastosowanie wyłącznie do dostaw towarów i świadczenia usług, których kategorie są określone w załączniku III.”

Załącznik III do Dyrektywy 112:

Wykaz dostaw towarów i świadczenia usług, do których można zastosować stawki obniżone, o których mowa w art. 98:

“Pkt 10) dostawa, budowa, remont i przebudowa budynków mieszkalnych w ramach polityki społecznej;”

– Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług w brzmieniu od 1 stycznia 2008 r.:

“Art. 41. 1. Stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

2. Dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1. (…)

12. Stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.”

Art. 2 pkt 12

“Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: (…)

12) obiektach budownictwa mieszkaniowego – rozumie się przez to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11;”

– Rozporządzenia wykonawcze do ustawy o podatku od towarów i usług: § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, obowiązującego od 1 grudnia 2008 r. do 31 grudnia 2009 r.:

2. “Stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7% również w odniesieniu do:

1) robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiektów sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych,

2) obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12

– w zakresie, w jakim wymienione roboty i remonty, obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy.” § 37 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, obowiązującego od 1 stycznia 2010 r. do 31 grudnia 2010 r.:

“W okresie do dnia 31 grudnia 2010 r. stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7% w odniesieniu do:

1) robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiektów sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych,

2) obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12

– w zakresie, w jakim wymienione roboty i remonty, obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy.”

3.3. Na wstępie analizy zarysowanej wyżej materii konieczne jest wskazanie, że w przepisach dotyczących podatku od towarów i usług (ustawy, jak i rozporządzeń), prawodawca posłużył się pojęciem “obiektów budownictwa mieszkaniowego”. W świetle definicji “obiektów budownictwa mieszkaniowego” zawartej w art. 2 pkt 12 u.p.t.u. dochodzimy do wniosku, że przez obiekty takie należy rozumieć budynki mieszkalne jednorodzinne (z wyjątkiem z art. 41 ust. 12b u.p.t.u.), o dwóch mieszkaniach, wielorodzinne zbiorowego zamieszkania, a więc wszystkie sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej PKOB) w dziale 11.

Wniosek dotyczy oczywiście okresu od 1 stycznia 2008 r. do 31 grudnia 2010 r., a więc mieszczącego się w czasie obowiązywania dwóch wymienionych wyżej rozporządzeń (jednakowo brzmiących w omawianym zakresie). Wystarczające dla potrzeb sprawy będzie posługiwanie się pojęciem budynek, budynki, czasami z rozróżnieniem na objęte polityką społeczną, jak i taką polityką nieobjęte. Kluczowym bowiem w sprawie zagadnieniem jest, czy użyte w omawianych przepisach pojęcie “budynku” obejmuje także roboty wykonane poza nim, a dotyczące przyłączy gazowych, wodnych, kanalizacyjnych, co mieściło się w zdefiniowanym w art. 146 ust. 3 u.p.t.u. pojęciu “infrastruktura towarzysząca”.

3.4. Konieczne jest także zaznaczenie charakteru regulacji unijnych dających podstawę do stosowania, z jednej strony, stawek obniżonych w odróżnieniu od stawki podstawowej – dla budownictwa społecznego, a z drugiej strony, upoważnień dla poszczególnych państw członkowskich w okresach przejściowych, w których istnieje możliwość stosowania, utrzymania, stosowanej przed wejściem do UE stawki także obniżonej, ale w odniesieniu do innych dostaw, czy usług wynegocjowanych przez dane państwo członkowskie. Są to dwa odrębne uprawnienia wynikające z przepisów unijnych. Co znamienne, w przypadku omawianych czynności zarówno stawka obniżona, jak i taka stawka obniżona okresu przejściowego, którą Polska mogła utrzymać, wynoszą 7% (o czym będzie jeszcze mowa w dalszej części uzasadnienia).

W pierwszym okresie członkowstwa Polski w Unii Europejskiej, czyli w okresie od 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2007 r., możliwe było stosowanie stawki obniżonej 7%, co wynikało z VI Dyrektywy – art. 12 ust. 3 lit. a, pkt 9 zał. H – w odniesieniu do budynków mieszkalnych w ramach polityki społecznej. Natomiast upoważnienie do utrzymania do dnia 31 grudnia 2007 r., w drodze odstępstwa, stawki 7% na dostawę usług budowy, remontu i modernizacji budynków mieszkalnych, nieświadczonych w ramach programu o charakterze socjalnym, wynikało najpierw z załącznika XII pkt 9 zatytułowanego “Podatki” Traktatu akcesyjnego, a od dnia wejścia w życie Dyrektywy 112 z jej art. 128 ust. 5.

W następnych trzech latach na podstawie zmienionego art. 128 Dyrektywy 112 Polska mogła do dnia 31 grudnia 2010 r. utrzymać stawkę obniżoną wynoszącą co najmniej 7% w odniesieniu do świadczenia usług związanych z budową, remontem i przebudową budynków mieszkalnych, które nie są wykonywane w ramach polityki społecznej. Taką też, jako obniżoną, mogła stosować do dostawy, budowy, remontu i przebudowy budynków mieszkalnych w ramach polityki społecznej na podstawie art. 98 Dyrektywy 112, jej załącznika III pkt 10.

Przechodząc na grunt przepisów krajowych należy zauważyć, że art. 146 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., który w brzmieniu obowiązującym w okresie od 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2007 r. był w zasadzie powtórzeniem art. 51 ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym z 1993 r., przewidywał stawkę 7% dla – ogólnie rzecz ujmując – obiektów budownictwa mieszkaniowego wraz z, co wymaga podkreślenia, infrastrukturą towarzyszącą, zdefiniowaną w art. 146 ust. 3 u.p.t.u. W tym ostatnim przepisie ujęte zostały budynki mieszkalne, bez rozróżnienia na objęte i nieobjęte budownictwem społecznym.

Natomiast w następnym okresie, którego dotyczy wniosek Prezesa Naczelnego Sądu Administracyjnego, obowiązywał art. 41 ust. 12 u.p.t.u., postanawiający, że stawkę 7% stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, co stanowi powtórzenie postanowień art. 98 Dyrektywy 112, zał. III pkt 10, w zakresie możliwości stosowania stawki obniżonej.

Jeśli chodzi zaś o przepisy rozporządzeń, dopełniają one zakres towarów i usług objętych obniżoną stawką w przedłużonym okresie przejściowym, na podstawie art. 128 ust. 4 Dyrektywy 112, wskazując, że stosuje się ją także do:

robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 u.p.t.u., jak i obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12

– w zakresie, w jakim wymienione roboty i remonty, obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-12c tej ustawy.

Zatem w ten sposób stawkę 7%, jako utrzymaną przez Polskę w okresie przejściowym, można było stosować także do budynków nieobjętych społecznym programem mieszkaniowym.

Należy zauważyć, że treść przepisów unijnych dających podstawę do stosowania zarówno stawek obniżonych, jak i tych obniżonych na podstawie upoważnienia do ich utrzymania w okresie przejściowym przez państwo członkowskie – w zasadniczym zrębie i swojej wymowie – nie zmieniła się. Natomiast przepisy polskie w pierwszym ponadtrzyletnim okresie (od 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2007 r.) uwzględniają infrastrukturę towarzyszącą i definiują ją (za ustawą z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym), w kolejnym okresie (tekst jedn.: od 1 stycznia 2008 r. do 31 grudnia 2010 r.) ją pomijając. Fakt takiego pominięcia, jak i wniosek, że w drugim ze wskazanych okresów zakres czynności opodatkowanych stawką 7% ww. infrastruktury nie obejmuje, nie może być tłumaczony zmianą przepisów unijnych, czy zakończeniem pierwszego okresu przejściowego, co podniesiono w wyrokach o sygn. akt: I FSK 368/10, I FSK 1387/10, I FSK 1189/11, uznających za objęte obniżoną stawką jedynie prace dotyczące samego budynku, bez infrastruktury.

3.5. Dokonując wykładni pojęcia “budynek”, użytego w art. 41 ust. 2 u.p.t.u., należy ustalić, czy obejmuje ono tylko samą – jak to określono we wniosku – bryłę budynku, czy także obejmuje tzw. infrastrukturę w rozumieniu definicji funkcjonującej w okresie poprzednim.

Wobec braku definicji legalnej “budynku” w ustawie o podatku od towarów i usług zasadne jest sięgnięcie do definicji słownikowej. Zgodnie ze “Słownikiem języka polskiego” (red. Mieczysław Szymczak, W-wa PWN 1978 r. Tom pierwszy), “budynek” to: “budowla naziemna, jednokondygnacyjna lub wielokondygnacyjna, ograniczona ścianami i dachem, mająca pomieszczenia mieszkalne lub o innym przeznaczeniu; dom, gmach. Budynek drewniany, murowany. Budynek mieszkalny, fabryczny, gospodarczy, szpitalny. Budynek z prefabrykatów. Kubatura budynku.” W tym miejscu konieczne jest odniesienie się do możliwości posługiwania się pojęciem “bryła” budynku. Pojęcie to oznacza “kształt przestrzenny w architekturze i rzeźbie. Ciężka, zwarta bryła budynku zamku” (definicja z ww. “Słownika języka polskiego”). Natomiast jeśli chodzi o roboty dotyczące takiego obiektu, adekwatne będzie wskazywanie, że chodzi o całą jego substancję (wraz z np. balkonami, wykuszami, fundamentami), a nie o ogólny kształt, zarys w przestrzeni, choć można zauważyć, że przepisy prawa posługują się pojęciem “bryły”, np. w art. 45a ust. 9 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (Dz. U. z 2012 r. poz. 1059).

Nie można także pominąć faktu, że w omawianych regulacjach ustawy podatkowej, jak i w przepisach wykonawczych w zakresie przedmiotu dostawy i wykonywania omawianych usług, zawarte jest odesłanie do PKOB, stanowiącej usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, rozumianych jako produkty finalne działalności budowlanej. Klasyfikacja ta w punkcie 2 objaśnień wstępnych zatytułowanym “Pojęcia podstawowe” zawiera definicję obiektów budowlanych i budynków. Tymi ostatnimi są: zadaszone obiekty budowlane – czyli konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych – wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Jak wynika więc ze słownikowego rozumienia pojęcia “budynek”, jak i definicji zawartej w PKOB, określenie to nie obejmuje swoim zakresem żadnych innych elementów i obiektów, z nim funkcjonalnie powiązanych, w szczególności objętych wyżej przedstawianym pojęciem infrastruktury towarzyszącej.

3.6. Zasadne jest również wyeksponowanie charakteru regulacji unijnych dotyczących stawek obniżonych, na zasadzie wyjątku od konieczności stosowania stawki podstawowej, jak i utrzymanych przez dane państwo przystępujące do UE jeszcze przez jakiś okres tzw. przejściowy. Pierwsza możliwość wynika z art. 98 III Dyrektywy 112, przewidującego stosowanie jednej lub dwóch stawek obniżonych wyłącznie do dostaw towarów i świadczenia usług, których kategorie określone są w załączniku III. Natomiast art. 128 Dyrektywy 112, który mieści się w Rozdziale 5 zatytułowanym “Przepisy przejściowe”, w grupie przepisów dotyczących państw członkowskich, które weszły do Unii Europejskiej po dniu 30 kwietnia 2004 r., daje Polsce możliwość utrzymania nadal stawki 7%, a więc konkretnej, bez możliwości wyboru (jak to ma miejsce w art. 98 Dyrektywy 112), w stosunku do dostawy, budowy, remontu budynków mieszkalnych nierealizowanych w ramach polityki społecznej. Nie jest to rozszerzenie zakresu z art. 98 i załącznika Dyrektywy 112, ale zgoda na możliwość utrzymania stawki 7% na inne jeszcze czynności.

Obydwa rodzaje przepisów dotyczące stawek obniżonych mają cechy wspólne, tj.:

– jako wyjątki od reguły opodatkowania podatkiem od towarów i usług stawką podstawową, podlegają wykładni ścisłej (por. wyroki Trybunału Sprawiedliwości – dalej również jako “ETS”: z 28 października 2010 r., C-49/09; z 6 lipca 2006 r., C-251/05; z 12 czerwca 2008 r., C-462/05);

– niedopuszczalne jest przekraczanie zakresów przedmiotowych objętych takimi przepisami – kategorie czynności z załącznika III Dyrektywy 112, jak i konkretne czynności wskazane w art. 128 tego aktu – natomiast możliwe jest ich ograniczanie, selektywne stosowanie (por. wyroki ETS: z 29 kwietnia 1999 r., C-136/97; z 18 grudnia 2007 r., C-368/06; z 10 kwietnia 2008 r., C-309/06 – dotyczące okresu przejściowego; czy z 6 maja 2010 r., C-94/09 – w odniesieniu do stawki obniżonej na podstawie art. 12 VI Dyrektywy).

W wyroku C-136/97 Trybunał Sprawiedliwości, w odniesieniu do okresu przejściowego uregulowanego w VI Dyrektywie, stwierdził, że:

“W odniesieniu do dostawy działek budowlanych, Państwo Członkowskie ma prawo do zwolnienia takiej dostawy na podstawie art. 28 ust. 3 lit. b szóstej dyrektywy 77/388 w związku z pkt 16 załącznika F do tejże dyrektywy, bez względu na fakt, że, z jednej strony, Państwo od czasu przyjęcia tej dyrektywy wprowadziło możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku od wartości dodanej w przypadku takich dostaw, oraz, z drugiej strony, ograniczyło zakres przedmiotowy zwolnienia mającego zastosowanie do takich dostaw w taki sposób, że niektóre wcześniej wyłączone dostawy podlegają obecnie podatkowi od wartości dodanej.

Zmiany dokonane przez Państwo Członkowskie, o którym mowa w niniejszym wyroku, nie rozszerzyły zakresu zwolnień, wręcz przeciwnie, dokonały jego ograniczenia. Tym samym, nie zostały przyjęte z naruszeniem brzmienia art. 28 ust. 3 lit. b. Mimo że przepis ten wyklucza wprowadzenie nowych zwolnień lub rozszerzenie zakresu istniejących zwolnień, po wejściu w życie szóstej dyrektywy, nie wyklucza on ograniczenia tych zwolnień, ponieważ ich zniesienie stanowi cel art. 28 ust. 4 szóstej dyrektywy”.

Z kolei w odniesieniu do stawek obniżonych na podstawie art. 98 Dyrektywy 112 Trybunał Sprawiedliwości w wyroku C-94/09 zajął następujące stanowisko:

“W wypadku, gdy państwo członkowskie postanawia skorzystać ze stworzonej przez art. 98 ust. 1 i 2 Dyrektywy 2006/112/WE możliwości zastosowania obniżonej stawki podatku VAT do kategorii usług zawartej w załączniku III do tej Dyrektywy, ma ono, z zastrzeżeniem poszanowania zasady neutralności podatkowej, na której opiera się wspólny system podatku VAT, możliwość ograniczenia stosowania tej obniżonej stawki podatku VAT do określonych i swoistych aspektów tej kategorii”.

Podkreślenia zatem wymaga, że możliwość utrzymania i stosowania stawek obniżonych zależy od decyzji państwa członkowskiego. To właśnie dane państwo decyduje, jaki jest zakres przedmiotowy czynności objętych tymi stawkami, z istotnym zastrzeżeniem, że nie może wyjść poza zakres określony w upoważnieniu. Natomiast ograniczyć go może (tak w wyroku ETS z 12 czerwca 2008 r. C-462/05, i z 6 maja 2010 r., C-94/09). Wobec tego uprawnione jest stwierdzenie, że skoro w poprzednim stanie prawnym tj. do 31 grudnia 2007 r., w art. 146 u.p.t.u. ustawodawca przyznał prawo do stosowania stawki 7% w odniesieniu do budynków mieszkalnych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, to poprzez zmianę prawa w tym zakresie mógł stawkami obniżonymi objąć same budynki, już bez takiej infrastruktury.

Biorąc pod uwagę, że Dyrektywa 112 (jak i poprzednia) nie definiuje pojęć z omawianego zakresu, oraz że państwo członkowskie może utrzymywać i stosować stawki obniżone w danej kategorii, będąc uprawnionym do ograniczania danej kategorii nawet do niewielkiej jej części, możliwe jest ograniczenie zakresu stosowania takiej stawki do samego budynku, bez pozostałych obiektów i urządzeń związanych z jego funkcjonowaniem, a do tego sprowadza się faktycznie wątpliwość zawarta we wniosku. W kontekście odstępstwa od zasady, jakim są obydwie stawki obniżone, oddzielne opodatkowanie składników dostawy, nawet w przypadku usługi złożonej, ale możliwej do rozdzielenia, jest nie tyle nawet dopuszczalne, co konieczne z uwagi na obowiązek dokonywania interpretacji przepisów o stawkach preferencyjnych w sposób ścisły (tak w wyrokach ETS: z 6 lipca 2006 r., C-251/05, jak i z 6 maja 2010 r., C-94/09).

3.7. W przepisach obowiązujących w latach 2008-2010, tak ustawy podatkowej (dot. stawek obniżonych), jak i rozporządzeń (przedłużenia upoważnienia dla stosowania stawki 7%), pojęcie “infrastruktury towarzyszącej” zostało pominięte. Jak wynika z art. 146 ust. 1 i 2 u.p.t.u., w okresie poprzednim ustawodawca w odniesieniu do budynku społecznego i niespołecznego wprowadził możliwość stosowania stawki 7% do budynków mieszkalnych wraz z infrastrukturą towarzyszącą (czyli na podstawie art. 98 oraz art. 128 Dyrektywy 112), natomiast w art. 41 ust. 12 u.p.t.u. (stawka obniżona), jak i w rozporządzeniach (okres przejściowy) słowo “infrastruktura” nie występuje. Był to zabieg celowy, co wynika z przebiegu procesu legislacyjnego dotyczącego zmian ustawy w omawianym zakresie. Przykładowo projekt poselski (druk 1700) ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług (z dniem 1 stycznia 2008 r.) przewidywał “infrastrukturę” określoną tam jako urządzenia budowlane, które zgodnie z proponowaną definicją obejmowały: a) dojścia, dojazdy, zieleń, małą architekturę; b) drogi; c) urządzenia i ujęcia wody, stacje uzdatniania wody, oczyszczalnie ścieków, kotłownie, przyłącza sieci; wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej, elektroenergetycznej, gazowej i telekomunikacyjnej – po warunkiem, że ich posiadaczem (lub ich części) jest właściciel obiektu mieszkaniowego. Proponowane zapisy nie zostały przyjęte (porównaj – w odniesieniu do poszczególnych projektów

druk 1507:
http://orka.sejm.gov.pl/proc5.nsf/0/6CB33019F92DEA76C125729F0028EC97?OpenDocument
druk 1700:
http://orka.sejm.gov.pl/proc5.nsf/0/FAA43F6D2E8ECB2FC12572D600567EAE?OpenDocument
druk 1928:
http://orka.sejm.gov.pl/proc5.nsf/0/5B1CF25671F58708C125730F00262BD0?OpenDocument) 

W świetle powyższych rozważań należy stwierdzić, że, po pierwsze, państwo członkowskie ma prawo do ograniczenia zakresu towarów i usług objętych stawką obniżoną i, po drugie, że z uprawnienia tego Polska skorzystała.

Biorąc pod uwagę dokonaną wykładnię zarówno językową, systemową z uwzględnieniem prounijnej, jak również celowościową, wniosek co do zakresu przedmiotowego określenia robót dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego należy uznać za uprawniony.

3.8. Odnosząc się do wyroków prezentujących stanowisko, zgodnie z którym stawką 7% objęte są również roboty wykonywane poza samym budynkiem, należy zauważyć, że głównym argumentem w tym zakresie było to, iż nie można sztucznie dzielić usług. Na potwierdzenie takiego zapatrywania odwoływano się do wyroku ETS C-41/04. W sprawie o sygn. akt I FSK 499/10, dotyczącej przyłącza gazowego, powołano definicję obiektu budowlanego z art. 3 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego (budynek wraz instalacjami i urządzeniami technicznymi) oraz nawiązano do przepisów dotyczących szczegółowych warunków przyłączania podmiotów do sieci gazowej i warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. Z kolei w zakresie przyłączy do sieci wodociągowej, sanitarnej, deszczowej, w sprawie o sygn. akt I FSK 365/11 (co do miejsc parkingowych, zieleni, placu zabaw NSA uznał, że prace te da się oddzielić jako samodzielne od budynku), stwierdzono, że przyłącze jest integralną częścią budynku i jest ono niezbędne do jego funkcjonowania, a przepis rozporządzenia wykonawczego używa w odniesieniu do budynku słowa “dotyczy”, a nie “wewnątrz”.

Zdaniem Sądu podejmującego niniejszą uchwałę nie można się zgodzić ze stanowiskiem, że użycie w rozporządzeniach wyrażenia “dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego” z wyeksponowaniem słowa “dotyczących”, jest elementem przesądzającym o tym, że chodzi także o czynności wykonywane poza samym budynkiem. Słowo “dotyczących” odnosi się do tego, jakich rodzajów budynków muszą dotyczyć wymienione czynności, roboty.

Ponadto – co wymaga podkreślenia – omawiane przepisy prawa podatkowego nie odwołują się również do regulacji z zakresu prawa budowlanego. Warto zaznaczyć, że nawet w samej ustawie z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) obiekt budowlany to budynek wraz z instalacjami i urządzeniami. A więc jest to budynek “wraz” (czyli w rozumieniu słownikowym: z kimś, z czymś) z instalacjami. Definicja ta zbudowana jest zatem z dwóch różnych zakresów znaczeniowych. Ten drugi wiąże się z uzbrojeniem terenu i rządzi się swoimi prawami, o czym świadczą specjalne, szczegółowe przepisy wykonawcze przewidziane niekiedy nawet oddzielnie dla każdego z rodzajów przyłączy. Jako przykład należy podać, że projekt budowlany, zgodnie z art. 43 ust. 3 ustawy Prawo budowlane winien obejmować projekt zagospodarowania działki lub terenu (pkt 1) oraz projekt architektoniczno-budowlany obiektu budowlanego (pkt 2). Ten pierwszy winien w swej części rysunkowej zawierać m.in. układ sieci i przewodów uzbrojenia terenu, przedstawiony z przyłączami do odpowiednich sieci zewnętrznych i wewnętrznych oraz urządzeń budowlanych, w tym: wodociągowych, ujęć wody ze strefami ochronnymi, cieplnych, gazowych i kanalizacyjnych lub służących do oczyszczania ścieków, oraz określający sposób odprowadzania wód opadowych (§ 8 ust. 3 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego – Dz. U. Nr 120, poz. 1133 z późn. zm.).

Ważne jest także i to, że przedstawiony problem dotyczy obniżonej stawki podatku, a ta ma zastosowanie do czynności, robót. Kwestię możliwości rozdzielenia należy więc odnosić do tychże robót, nie zaś do możliwości funkcjonowania budynku, czy też funkcjonalnego związania infrastruktury z budynkiem. Fizycznie, jeśli chodzi o wykonywane prace, rozdzielenie takie jest możliwe i stosowane, gdyż bardzo często jeden podmiot wykonuje roboty budowlane dotyczące budynku, a inny, wyspecjalizowany, w uzgodnieniu z dysponentem sieci, wykonuje przyłącza (tak w sprawach o sygn. akt: I FSK 1189/11, I FSK 499/10, I SA/Bd 863/11).

3.9. Mając powyższe na względzie, na postawione we wniosku Prezesa Naczelnego Sądu Administracyjnego pytanie należało udzielić następującej odpowiedzi:

“Obniżona stawka podatku od towarów i usług, o której mowa w art. 41 ust. 12 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm., w brzmieniu od 1 stycznia 2008 r.) oraz § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336) i w § 37 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799) nie może mieć zastosowania do robót dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego wykonywanych poza budynkiem.”

Wyrok SA w Białymstoku z 15.03.2013 – I ACa 915/12 dot. wspólnoty jako ułomnej osoby prawnej
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15 marca 2013 r. I ACa 915/1 dot. wspólnoty jako ułomnej osoby prawnej. Wspólnota mieszkaniowa w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej jest podmiotem praw i obowiązków, posiada zdolność prawną i sądową i winna być traktowana, jak ułomna osoba prawna w rozumieniu art. 331 k.c. W konsekwencji może ona samodzielnie występować przed sądem, pozywać i być pozywaną.
Ze zdolnością sądową związana jest nierozerwalnie, a uregulowania u.w.l. w żaden sposób tego nie modyfikują, zdolność postulacyjna, a zatem zdolność do występowania w sprawie osobiście lub przez pełnomocnika. Zgodnie zaś z art. 21 u.w.l., zarząd wspólnoty kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje ją na zewnątrz, również w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Oznacza to, że zarząd może pozywać i być pozywany we wszystkich sprawach, związanych z czynnościami zarządu nieruchomością wspólną.

Skład orzekający 
Przewodniczący: Sędzia SA Jarosław Marek Kamiński (spr.).
Sędziowie: SA Małgorzata Dołęgowska, SO del. Mirosław Trzaska.

Sentencja 
Sąd Apelacyjny w Białymstoku I Wydział Cywilny po rozpoznaniu w dniu 15 marca 2013 r. w Białymstoku na rozprawie sprawy z powództwa J. T. przeciwko W. M. N. przy ul. (…) w O. o uchylenie uchwały na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Okręgowego w O. z dnia 9 listopada 2012 r. sygn. akt I C 353/12I. oddala apelację;II. zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 135 zł tytułem zwrotu kosztów procesu za drugą instancję.

Uzasadnienie faktyczne 

J. T., w pozwie skierowanym przeciwko W. M. N. przy ul. (…) w O., domagał się uchylenia podjętej na zebraniu w dniu 17 kwietnia 2012 r. uchwały nr (…) o pokryciu z funduszu remontowego kosztów zastępstwa procesowego w sprawie I C 171/10 oraz kosztów kuratora sądowego. Jego zdaniem uchwała ta została podjęta z rażącym naruszeniem prawa, tj. art. 14 ustawy o własności lokali, albowiem środki pieniężne na rachunku funduszu remontowego należą do właścicieli poszczególnych lokali, a nie do wspólnoty mieszkaniowej i przeznaczane są wyłącznie na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Dodatkowo podniósł, że uchwała nie określa kwot przeznaczonych do pokrycia z funduszu remontowego, co pozbawia właścicieli lokali możliwości właściwego wykonania uchwały oraz wskazał na brak celowości ustanowienia pełnomocnika w sprawie I C 171/10.

W. M. N. przy ul. (…) w O. wniosła o oddalenie powództwa. Podała, że koszty wynagrodzenia radcy prawnego reprezentującego Wspólnotę w procesie oraz koszty wynagrodzenia kuratora powołanego przez sąd w celu przeprowadzenia wyborów członka zarządu Wspólnoty, mieszczą się w pojęciu “kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej” w rozumieniu art. 14 ustawy o własności lokali. Wskazała też, że we Wspólnocie nie doszło do podjęcia uchwały w przedmiocie utworzenia funduszu remontowego oraz o ewentualnym przeznaczeniu środków na nim zgromadzonych wyłącznie na cele renowacji budynku. Zgromadzone zaś na jej rachunku środki stanowią jedynie pożytki, które uzyskuje Wspólnota z tytułu wynajmu zaadoptowanego strychu.

Sformułowanie “fundusz remontowy” pojawiło się natomiast jedynie w celu wskazania rachunku, na jaki czynsz ten ma być uiszczany przez najemcę.

Wyrokiem z dnia 9 listopada 2012 r. Sąd Okręgowy w Olsztynie oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 197 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Orzeczenie to zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne.

J. T. jest członkiem W. M. N. przy ul. (…) w O., w której znajduje się lokal mieszkalny nr (…), stanowiący przedmiot jego współwłasności z żoną B. T. Z własnością tego lokalu związany jest udział w częściach wspólnych nieruchomości w wysokości 13/100.

W dniu 17 kwietna 2012 r. odbyło się zebranie członków W. m., na którym właściciele lokali podjęli uchwałę nr (…), w której postanowili, iż koszty zastępstwa procesowego w sprawie I C 171/10 oraz koszty wynagrodzenia kuratora sądowego pokryte zostaną z konta funduszu remontowego. Wskazano, iż fundusz remontowy zasilany jest w formie pożytku, który w pierwszej kolejności pokrywa koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Uchwała została podjęta większością głosów – przy 62/100 głosów “za”, 13/100 głosów “przeciw”, bez głosów wstrzymujących się.

Sprawa I C 171/10 z powództwa J. T. przeciwko W. dotyczyła uchylenie uchwały dotyczącej sprzedaży lokalu adaptowanego ze strychu. W związku z tym postępowaniem dla W. został ustanowiony kurator sądowy. Powództwo J. T. zostało oddalone przez Sąd Okręgowy w O.

Współwłaściciele nieruchomości każdorazowo (raz do roku na zebraniu W.) decydują, czy będą wykonywane jakieś remonty i jakie kwoty ewentualnie mają być wpłacane na ten cel. Na zebraniu z dnia 17 kwietnia 2012 r., na którym podjęto zaskarżoną uchwałę, nie podjęto decyzji o dokonaniu wpłat na konkretny remont, uznając, iż nie są one potrzebne. Ostatnia uchwała, jaką podjęto w przedmiocie funduszu remontowego, miała miejsce 17 lutego 2004 r.

Wówczas uchwałą nr (…) ustalono zaliczkę na fundusz remontowy na rok 2004 w wysokości 1,00 zł/m (2) miesięcznie oraz postanowiono, że każdy właściciel będzie gromadził zaliczki na fundusz remontowy na odrębnych książeczkach mieszkaniowych. Środki finansowe pochodzące z przedmiotowych zaliczek zostały spożytkowane na remont budynku przeprowadzony w 2006 r. Kolejnych zaliczek właściciele lokali nie wpłacali.

Właściciele lokali utworzyli odrębny rachunek bankowy, który nazwali Funduszem (…), na potrzeby związane z przekazywanymi pożytkami – czynszem z tytułu najmu lokalu.

Współwłaściciele mają oddzielne subkonta, na których, gdyby zaszła konieczność poprowadzenia remontu, gromadzone byłyby zaliczki na remont.

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd Okręgowy, powołując się treść art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388), doszedł do przekonania, że brak było podstaw do uchylenia uchwały uchwała nr (…) z dnia 17 kwietnia 2012 r.

Wskazał, że wbrew twierdzeniom powoda nie narusza ona przepisu art. 14 ustawy o własności lokali, gdyż przede wszystkim nie dotyczy rozdysponowania środków funduszu remontowego. Nie było bowiem kwestionowane, że w pozwanej Wspólnocie nie podjęto uchwały o utworzeniu funduszu remontowego. Jedynie w 2004 r. podjęto uchwałę o uiszczaniu zaliczek na fundusz remontowy, jednak była to sytuacja doraźna, a zaliczki były gromadzone na odrębnych książeczkach i zostały przeznaczone na remont budynku przeprowadzony w 2006 r.

Podał też, że wprawdzie Wspólnota posiada rachunek bankowy nazwany Funduszem Remontowym, to jednak sama nazwa rachunku nie tworzy funduszu remontowego, gdyż do tego wymagana jest uchwała Wspólnoty. Na rachunku tym znajdują się pożytki, jakie Wspólnota uzyskuje z tytułu najmu lokalu, stanowiącego część wspólną właścicieli poszczególnych lokali.

Niezależnie od powyższego, Sąd uznał, że nawet, gdyby Wspólnota utworzyła fundusz remontowy, to mogłaby dysponować zgromadzonymi tam środkami. Wskazał, że z treść art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Wskazał, że do wydatków tych można zaliczyć także koszty pełnomocnika reprezentującego Wspólnotę w sprawie sądowej oraz koszty kuratora sądowego, działającego na rzecz Wspólnoty i powołanego w celu przeprowadzenia i wyborów członków jej zarządu.

Reasumując uznał, że pozwana Wspólnota miała prawo rozdysponować swoim majątkiem, tj. przychodami pochodzącymi z prawa najmu nieruchomości wspólnej.

Zdaniem Sądu, sporna uchwała nr 5/2012, nie stoi też w opozycji do zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i nie narusza w inny sposób interesów powoda. Podkreślił, że koszty pełnomocnika i koszty kuratora sądowego, zostały poniesione w związku z wytoczeniem przeciwko Wspólnocie powództwa o uchylenie uchwały, dotyczącej wyodrębnienia nowego lokalu i następnie jego sprzedaży (sygn. akt I C 171/10), a zatem były związane z zarządem nieruchomością wspólną. Za niezasadny uznał też argument powoda, iż brak wskazania w uchwale konkretnych kwot, uniemożliwia kontrolę prawidłowości wykonania uchwały. Podkreślił, że zaskarżona uchwała została podjęta nie w celu przyznania określonego wynagrodzenia, lecz w celu wskazania źródła finansowania.

O kosztach procesu orzekł na podstawie przepisu art. 98 k.p.c. i § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 i § 2 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349).

Apelację od tego wyroku wniósł powód, który zarzucił Sądowi I instancji:

  1. naruszenie art. 12, art. 14 i art. 25 ustawy o własności lokali przez ich niewłaściwe zastosowanie,
  2. naruszenie art. 212, art. 217, art. 227, art. 232, art. 233, art. 299 i art. 328 § 2 kodeksu postępowania cywilnego przez: – niewyjaśnienie spornych okoliczności między stronami, – nie przeprowadzenie postępowania dowodowego, umożliwiającego prawidłowe ustalenie stanu faktycznego i brak ustaleń faktycznych, umożliwiających właściwą ocenę tego materiału w aspekcie zgłaszanych przez powoda podstaw zaskarżenia uchwały, – brak oceny mocy dowodów zawnioskowanych przez powoda, z których dowód został przeprowadzony, – nie rozpoznanie (pominięcie) części wniosków dowodowych powoda,
  3. sprzeczność poczynionych ustaleń z treścią zebranego materiału dowodowego przez przyjęcie, że we W. nie istniał fundusz remontowy,
  4. nie rozpoznanie wszystkich podstaw żądania pozwu i nie rozpoznanie istoty sporu.
Wnosił o zmianę wyroku i uwzględnienie powództwa w całości albo uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie prawneSąd Apelacyjny zważył, co następuje:Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.Wbrew zarzutom apelacji – ustalenia, które poczynił w tej sprawie Sąd Okręgowy, nie pozostają w sprzeczności z zebranym w sprawie materiałem dowodowym. Czyniąc je Sąd I instancji każdorazowo powoływał się na konkretne dowody. Powód, zarzucając sprzeczność ustaleń z materiałem dowodowym, nie wskazuje, które z ustaleń są nieprawidłowe, ani z których objętych oceną dowodów, wynikają fakty inne od poczynionych przez Sąd Okręgowy. Nie dopatrując się w materiale sprawy przyczyn uzasadniających poczynienie ustaleń odmiennych, ani uzupełniających ustaleń w kierunku sugerowanym w apelacji powoda, Sąd Apelacyjny ustalenia poczynione przez Sąd Okręgowy przyjął za własne.

Nie można podzielić także zarzutu naruszenia art. 328 § 2 k.p.c., gdyż konstrukcja uzasadnienia zaskarżonego wyroku nie pomija żadnego z elementów wymaganych tym przepisem. Uzasadnienie to odzwierciedla i ujawnia w dostatecznym stopniu tok procesu myślowego i decyzyjnego Sądu, którego wynikiem jest treść zaskarżonego wyroku i pozwala na kontrolę tego procesu przez Sąd Apelacyjny.

Dlatego też Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne i argumentację Sądu I instancji, które legły u podstaw oddalenia powództwa o uchylenie uchwały pozwanej Wspólnoty. Wobec niespornych okoliczności, dotyczących rzeczonej uchwały, podniesione przez skarżącego zarzuty, mające w jego ocenie uzasadniać uwzględnienie powództwa, sprowadzają się wyłącznie do polemiki ze stanowiskiem Sądu Okręgowego, które znajduje oparcie w przepisach prawa oraz ich utrwalonej wykładni przyjmowanej przez judykaturę.

Podkreślić należy, że zgodnie z brzmieniem art. 25 ust. 1 ustawy z 24 stycznia 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2002 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.- tj.), podstawą do uchylenia uchwały jest wystąpienie jednej z następujących przesłanek: niezgodność z prawem, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie interesu właściciela lokalu. Przepis ten ma na celu zarówno ochronę indywidualnych interesów właścicieli lokali, jak i interesów wspólnoty mieszkaniowej jako całości. Zastosowanie rygoru z niego wynikającego może prowadzić do unicestwienia podjętej przez wspólnotę uchwały, gdy z gospodarczego lub osobistego punktu widzenia uchwała jest dla skarżącego członka, z usprawiedliwionych powodów, niekorzystna.

Wymóg zaistnienia, choćby jednej z wymienionych przesłanek, został spełniony w stosunku do spornej uchwały.

Przedmiotem powództwa – wytoczonego w rozpoznawanej sprawie – było żądanie uchylenia uchwały Nr (…), podjętej przez członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 17 kwietnia 2012 r., która dotyczyła pokrycia kosztów zastępstwa procesowego w sprawie I C 171/10 oraz kosztów wynagrodzenia kuratora sądowego z konta tzw. “funduszu remontowego”.

Sąd Apelacyjny podziela ocenę prawną, dokonaną przez Sąd I instancji, odnośnie zaliczenia poniesionych przez W. M. kosztów zastępstwa procesowego oraz wynagrodzenia kuratora sądowego, jako kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Obecnie w judykaturze i literaturze przedmiotu nie budzi wątpliwości, że wspólnota mieszkaniowa w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej jest podmiotem praw i obowiązków, posiada zdolność prawną i sądową i winna być traktowana, jak ułomna osoba prawna w rozumieniu art. 331 k.c. W konsekwencji może ona samodzielnie występować przed sądem, pozywać i być pozywaną. Ze zdolnością sądową związana jest nierozerwalnie, a uregulowania ustawy o własności lokali w żaden sposób tego nie modyfikują, zdolność postulacyjna, a zatem zdolność do występowania w sprawie osobiście lub przez pełnomocnika.

Zgodnie zaś z art. 21 ustawy o własności lokali, zarząd wspólnoty kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje ją na zewnątrz, również w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Oznacza to, że zarząd może pozywać i być pozywany we wszystkich sprawach, związanych z czynnościami zarządu nieruchomością wspólną.

Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem, reprezentacja wspólnoty w procesie, którego przedmiotem jest żądanie uchylenia podjętych przez właścicieli uchwał, należy do czynności zwykłego zarządu, które stosownie do dyspozycji art. 22 ust. 1 ustawy, zarząd uprawniony jest podejmować samodzielnie. W konsekwencji, skoro pozwana wspólnota miała możliwość samodzielnego występowania w sprawie I C 171/10 z powództwa J. T., to miała również prawo ustanowienia pełnomocnika procesowego do prowadzenia tej sprawy. Skoro zaś ustanowienie pełnomocnika procesowego mieściło się w zakresie kompetencji zarządu, to wynagrodzenie tego pełnomocnika za reprezentowanie W. w procesie sądowym, słusznie zostało potraktowane za koszt zarządu nieruchomością. Podobnie zresztą ma się rzecz odnośnie kosztów związanych z wynagrodzeniem kuratora sądowego.

Odnosząc się do kolejnych zarzutów apelacji, wskazać również należy, że zgodnie z art. 15 ust. 1 w związku z art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1 i art. 14 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mają obowiązek płacenia zaliczek miesięcznych na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Zobowiązanie z tytułu tych zaliczek ma charakter okresowy i bezwzględnie obowiązujący, także wówczas, gdy wnoszone są po upływie roku kalendarzowego, na który je uchwalono i po ustaleniu rzeczywistych kosztów zarządu, poniesionych w tym roku, na poziomie niższym od wysokości zaliczek. Celem jego realizacji jest zapewnienie wspólnocie mieszkaniowej możliwości prowadzenia płynnej, bieżącej gospodarki i zarządu nieruchomością wspólną, bez konieczności zaciągania pożyczek lub kredytów.

Zwrócić też należy uwagę, że w uchwale Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/2007 (OSNC 2008/7-8 poz. 69), mającej moc zasady prawnej, przyjęto, że wspólnota mieszkaniowa ma ustawowo przyznaną zdolność prawną, wobec czego może posiadać własny majątek, odrębny od majątków właścicieli lokali, w skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Przepisy ustawy o własności lokali pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r. V CSK 133/2008 LexPolonica nr 2143179, z dnia 8 października 2008 r. V CSK 143/2008 LexPolonica nr 2143178 i z dnia 22 kwietnia 2010 r. V CSK 367/2009 OSNC 2010/11 poz. 153).

Daje to podstawą do przyjęcia, że wspólnota jest uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie.

W związku z powyższym, nie zasługuje na podzielenie pogląd skarżącego, że środki znajdujące się na rachunku nazywanym Fundusz remontowy”, a pochodzące z pożytków pochodzących z wynajmu części nieruchomości wspólnej, pozwana miała obowiązek zwrócić właścicielom. Prawo do przeznaczenia pożytków wynika z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, który przewiduje, że udział właścicieli lokali w pożytkach powstaje wtedy, kiedy pożytki lub przychody przewyższą wydatki, związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Dlatego też Sąd Apelacyjny uznał, że kwestionowana przez skarżącego uchwała nie jest sprzeczna z prawem i żądanie jej uchylenia nie zasługiwało na uwzględnienie. Wspólnota była bowiem uprawniona do podjęcia decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na cel określony zaskarżoną uchwałą, gdyż był on związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Z powyższych względów, apelację powoda należało oddalić w oparciu o art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania należnych pozwanej za drugą instancję, na które złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika określone w kwocie minimalnej – 240 zł, na podstawie § 2 ust. 1 i 2 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 z późn. zm.), orzeczono na podstawie art. 108 § 1 w zw. z art. 98 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.

 

Wyrok SA w Warszawie z 03.09.2013 – I ACa 250/13 dot. uchwał wspólnoty
Istnienie regulacji z art. 25 ust. 1 u.w.l. nie wyklucza możliwości kwestionowania wadliwości konkretnej uchwały lub uchwał wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 189 k.p.c. jako tzw. czynności prawnej nieistniejącej.
Skład orzekający Przewodniczący: Sędzia SA Edyta Jefimko (spr.).
Sędziowie SA: Roman Dziczek, Dorota Markiewicz.Sentencja Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny po rozpoznaniu w dniu 3 września 2013 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa J. S. (1) przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ” (…) (…)” w W. o uchylenie uchwały na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 12 czerwca 2012 r., sygn. akt XXIV C 770/11:

1. zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:
a) w pkt 1 (pierwszym) oddala powództwo;
b) w pkt 2 (drugim) uchyla rozstrzygniecie o kosztach postępowania;
2. odstępuje od obciążenia powoda kosztami postępowania apelacyjnego.

Uzasadnienie faktyczne

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 12 czerwca 2012 r. wydanym w sprawie z powództwa J. S. (1) skierowanego przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (…)” w W. o uchylenie uchwały – Sąd Okręgowy w Warszawie:

  1. uchylił uchwałę numer (…) z dnia 4 lipca 2011 r. Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (…)” W. w sprawie udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty za rok 2010;
  2. zasądził od Wspólnoty Mieszkaniowej ” (…) w W. na rzecz J. S. (1) kwotę 200 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Powyższy wyrok Sąd Okręgowy wydał na podstawie następujących ustaleń faktycznych i wniosków.Właściciele lokali tworzący Wspólnotę Mieszkaniową (…)” w W. na zebraniu w dniu 4 lipca 2011 r. podjęli uchwałę nr (…), na mocy której udzielono absolutorium za 2010 r. Zarządowi Wspólnoty w osobach: A. M. i T. K. (1). A. M. i T. K. (1) pełnili funkcje członków zarządu na podstawie uchwały nr (…) z dnia 1 października 2009 r. podjętej przez ogół właścicieli lokali tworzących tę wspólnotę.Według listy głosowania, za przyjęciem uchwały opowiedzieli się właściciele reprezentujący udziały w nieruchomości wspólnej w łącznej wysokości 0,7310, to jest: T. K. (2) – właściciel lokali nr (…), A. M. i E. M. – właściciele lokalu nr (…), J. G. i D. G. – właściciele lokalu nr (…), W. S. – właściciel lokalu nr (…), J. G. i A. L. – właścicielki lokalu nr (…). Przeciwko uchwale głosował J. S. (1) – właściciel lokalu nr (…) reprezentujący udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 0,1400. W imieniu właściciela lokali nr (…) T. K. (2) głosował jego syn T. K. (1), zaznaczając na liście głosowania, że głosuje z upoważnienia. W imieniu właścicieli lokalu nr 2a J. G. i D. G. głosował A. M., zaznaczając na liście głosowania, że głosuje z upoważnienia. W imieniu właścicielek lokalu nr (…) J. G. i A. L. głosował A. M., zaznaczając na liście głosowania, że głosuje z upoważnienia. W imieniu W. S. głosował jego ojciec J. S. (2), który twierdził na zebraniu, że posiada ustne upoważnienie od syna do głosowania. W głosowaniu nad uchwałą nr (…) nie brał udziału właściciel lokalu nr (…) – A. R. W dniu 4 lipca 2011 r. K. M. udzieliła w formie pisemnej pełnomocnictwa, w którym upoważniła A. M. do reprezentowania jej interesów na zebraniu ogółu właścicieli w dniu 4 lipca 2011 r. oraz do udziału, w jej imieniu, w głosowaniach nad uchwałami Wspólnoty Mieszkaniowej (…)”, a także nad innymi sprawami wynikającymi z porządku dziennego zebrania. W chwili udzielania pełnomocnictwa K. M. uważała, że jest właścicielką lokali znajdujących się w budynku przy ul. (…). Faktycznie na dzień 4 lipca 2011 r. właścicielkami lokali, które w przeszłości stanowiły własność K. M., były jej córki. W dniu 27 czerwca 2011 r. T. K. (2) udzielił na piśmie swojemu synowi T. K. (1) upoważnienia do reprezentowania go w zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowej (…)” i głosowania wszelkich uchwał zgodnie z udziałem 0,267. Wspólnotę Mieszkaniową (…)” w W. na dzień 4 lipca 2011 r. tworzyli właściciele ośmiu lokali znajdujących się w budynku przy ul. (…):
  1. T. K. (2) – właściciel lokali nr (…) posiadający udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 0,2670,
  2.  A. M. i E. M. – właściciele lokalu nr (…) posiadający udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 0,1300,
  3. J. G. i D. G. – właściciele lokalu nr (…) posiadający udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 0,0640,
  4. W. S. – właściciel lokalu nr (…) posiadający udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 0,1530,
  5. J. G. i A. L. – właścicielki lokalu nr (…) posiadające udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 0,1170,
  6. J. S. (1) – właściciel lokalu nr (…) posiadający udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 0,1400,
  7. A. R. – właściciel lokalu nr (…) posiadający udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 0,1290. Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa prawomocnym postanowieniem z dnia 16 grudnia 2010 r. w sprawie I Ns 1768/05 ustanowił S. S. – licencjonowanego zarządcę – zarządcą przymusowym dla nieruchomości położonej w W. przy ul. (…). S. S. podjął swe czynności od dnia 1 lutego 2011 r.
Sąd Okręgowy na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm. – dalej powoływanej jako: “u.w.l.”) uwzględnił powództwo o uchylenie uchwały numer (…) z dnia 4 lipca 2011 r. Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy ” (…)” W. w sprawie udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty za rok 2010. Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l., właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę właścicieli lokali do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Stosownie do art. 25 ust. 1a u.w.l., powództwo o uchylenie uchwały może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Pozew o uchylenie uchwały numer (…) został wniesiony skutecznie przed upływem zawitego terminu przewidzianego w art. 25 ust. 1a u.w.l. Strona powodowa, na której zgodnie z art. 6 k.c. spoczywał ciężar udowodnienia przesłanek z art. 25 ust. 1 u.w.l., wykazała, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z przepisami prawa od strony formalnej i z tej też przyczyny podlegała ona uchyleniu. Zgodnie z art. 23 ust. 2 u.w.l., uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Przy podejmowaniu uchwały nr (…) obowiązywała zasada, że uchwała zapada większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Po przeprowadzeniu głosowania uznano, że uchwała nr (…) została podjęta odpowiednią większością głosów. Przy liczeniu głosów oddanych “za” uchwałą uwzględniono bowiem głosy osób, które nie były właścicielami ani nie głosowały z upoważnienia właścicieli. Wedle art. 23 ust. 1 i 2 u.w.l., w głosowaniu nad uchwałą liczą się głosy właścicieli. Nie jest wykluczone głosowanie danego właściciela przez pełnomocnika. Na dzień 4 lipca 2010 r. A. M. głosował w imieniu właścicieli lokali nr (…), mimo że nie dysponował upoważnieniem od tych właścicieli do głosowania nad uchwałą. W toku procesu nie zostało przedstawione takie upoważnienie. A. M. legitymował się pełnomocnictwem poprzedniej właścicielki tych lokali, jednak na dzień podjęcia zaskarżonej uchwały właścicielami lokali nr (…) i (…) były inne osoby niż K. M. Głosy oddane przez A. M. w imieniu właścicieli lokali nr (…) nie powinny być więc liczone przy głosowaniu nad uchwałą. Łączny udział tych właścicieli w nieruchomości wspólnej wynosił 0,181 (0,064 + 0,117). Po pomniejszeniu głosów “za” o udziały tych właścicieli wielkość udziałów głosujących za przyjęciem uchwały wynosiła 0,55 (0,7310 – 0,181 = 0,55). W toku procesu zostało też wykazane, że J. S. (2) nie dysponował upoważnieniem W. S. do głosowania nad zaskarżoną uchwałą. Z tych względów głosu oddanego przez J. S. (2) w imieniu właściciela lokalu nr (…) nie można uwzględnić przy głosowaniu nad uchwałą nr (…). Udział właściciela lokalu nr (…) w nieruchomości wspólnej wynosił 0,1530. Po pomniejszeniu głosów “za” o udział tego właściciela wielkość udziałów głosujących za przyjęciem uchwały wynosiła 0,397 (0,55 – 0,1530 = 0,397). Ostatecznie należało stwierdzić, że za podjęciem uchwały nr (…) głosował jedynie właściciel lokali nr (…), działając przez pełnomocnika, reprezentujący łączny udział w wysokości 0,2670, a także właściciele lokalu nr (…), w imieniu których głosował A. M., którzy reprezentowali udział w wysokości 0,13. Łącznie za przyjęciem uchwały opowiedzieli się więc właściciele reprezentujący łącznie 0,397 udziałów. Podjęcie uchwały nr (…) nastąpiło więc w sposób naruszający art. 23 ust. 2 u.w.l., ponieważ w liczeniu głosów oddanych “za” uchwałą uwzględniono głosy oddane przez osoby nieuprawnione do głosowania, wobec czego uchwała ta, jako niezgodna z przepisami prawa, podlegała uchyleniu na mocy art. 25 ust. 1 u.w.l. Z powodu stwierdzenia niezgodności uchwały z prawem pod względem formalnym, co skutkowało jej uchyleniem, niecelowe było badanie zarzutów merytorycznych powoda, dotyczących jej treści Apelację od wyżej wskazanego wyroku wniosła strona pozwana, zaskarżając go w całości na podstawie zarzutów:
  • poczynienia przez Sąd Okręgowy błędnych ustaleń faktycznych poprzez przyjęcie, że uchwała (…) w sprawie udzielenia absolutorium Zarządowi za rok 2010 r. nie została podjęta na zebraniu, w związku z oddaniem za nią głosów przez właścicieli nie posiadających upoważnień,
  • nieuwzględnienie, iż J. S. (2) w chwili głosowania nad podjęciem zaskarżonej uchwały był do tego umocowany, gdyż posiadał pełnomocnictwo od syna W. S., które mogło zostać udzielone w formie ustnej i zaniechania zobowiązania przez Sąd Okręgowy świadka A. M. do przedłożenia pełnomocnictwa udzielonego K. M. przez właścicieli lokali nr (…), co skutkowało nierozpoznaniem istoty sprawy.
W oparciu o powyższy zarzut apelujący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu.Powód wnosząc o oddalenie apelacji zgłosił wniosek o przeprowadzenie przez sąd odwoławczy dowodów z niepoświadczonych kserokopii dokumentów uzyskanych już po wydaniu zaskarżonego w postaci:
  • pełnomocnictw udzielonych przez M. M. i A. K. (1) bratu T. K. (2) do prowadzenie spraw z wniosków złożonych do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w sprawie zwrotu nieruchomości położonej w W. przy (…), występowania przed wszystkimi urzędami administracji rządowej i samorządowej oraz sądami państwowymi, a w szczególności doręczeń i odbioru dokumentów, korespondencji urzędowych oraz składania wszelkich oświadczeń w imieniu mocodawcy,
  • – pełnomocnictwa udzielonego w dniu 14 kwietnia 2011 r. przez W. J. S. do reprezentowania mocodawcy na zebraniach właścicieli lokali nieruchomości (…) w W. oraz głosowania nad uchwałami właścicieli lokali, przewidzianymi porządkiem obrad we wszystkich sprawach wspólnoty z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw.
  • – Zarządca przymusowy nie zakwestionował faktu istnienia takich dokumentów oraz ich treści, a nadto przyznał, podnoszona przez powoda okoliczność, iż M. M. i A. K. (2) są również wraz z T. K. (2) współwłaścicielami lokali nr (…).
Uzasadnienie prawne Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:Apelacja jest uzasadniona, ale z innych przyczyn niż wskazane przez apelującego w zarzutach.Sąd Apelacyjny w Warszawie postanowieniem z dnia 3 września 2013 r. oddalił wniosek dowodowy powoda, gdyż fakty, które J. S. (1) za pomocą zgłoszonych środków dowodowych chciał wykazać (rodzaj i charakter pełnomocnictw udzielonych T. K. (2) i J. S. (2)) zostały przez stronę pozwaną przyznane (art. 229 k.p.c.), co czyniło zbędnym prowadzenie postępowania dowodowego. Przyznanie służy do dokonywania ustaleń faktycznych i ma ten skutek, że fakty przyznane przyjmowane są bez przeprowadzenia dowodu, z tym jednak, że przyznanie nie może budzić wątpliwości. Postępowanie apelacyjne jest zawsze kontynuacją postępowania merytorycznego w sprawie. Oznacza to, że postępowanie apelacyjne powinno zmierzać do ponownego rozpoznania całokształtu sprawy, a nie tylko badać, czy zaskarżone orzeczenie jest trafne. Tak określona istota i funkcja postępowania apelacyjnego sprawia, że Sąd II instancji może prowadzić własne postępowanie dowodowe i dokonywać oceny dowodów przeprowadzonych zarówno przez siebie, jak i Sąd I instancji. Realizując obowiązek ponownego rozważenia na nowo całego zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz dokonania jego własnej i swobodnej oceny, w tym oceny zgromadzonych przez sądy obu instancji dowodów, sąd ten powinien harmonizować ogólne (art. 227 k.p.c. – 315 k.p.c.) i szczególne (art. 381 k.p.c. – 382 k.p.c.) reguły postępowania dowodowego, co jest nieodzowne dla respektowania zasad bezpośredniości i instancyjności postępowania. Sąd II instancji może zmienić ustalenia faktyczne, stanowiące podstawę wydania wyroku Sądu I instancji nawet bez przeprowadzenia postępowania dowodowego, uzasadniającego odmienne ustalenia, chyba że szczególne okoliczności wymagają ponowienia lub uzupełnienia tego postępowania. W postępowaniu cywilnym ustalenie faktów sprawy następuje albo przez ich udowodnienie albo w oparciu o inne środki, określane jako bezdowodowe, na podstawie notoryjności (art. 228 k.p.c.), przyznania (art. 229 k.p.c. i 230 k.p.c.) oraz domniemania faktycznego (art. 231 k.p.c.).

Dokonana przez Sąd Apelacyjny ponowna ocena zebranego w sprawie materiału dowodowego, a w szczególności ustalenie faktów dotyczących prawa własności lokali nr (…) oraz posiadania przez J. S. (2) pełnomocnictwa udzielonego mu w dniu 14 kwietnia 2011 r. przez syna W. S., podważyła ustalenia poczynione przez Sąd Okręgowy. Nieprawidłowo bowiem Sąd Okręgowy ustalił, że właścicielem lokali nr (…) jest wyłącznie T. K. (2). Aktualnie nie jest pomiędzy stronami sporna okoliczność, iż jest on jedynie współwłaścicielem tych nieruchomości lokalowych wraz z rodzeństwem M. M. i A. K. (1). Posiadane przez T. K. (2) pełnomocnictwa udzielone przez siostrę i brata nie obejmują umocowania do ich reprezentowania na zebraniu wspólnoty w dniu 4 lipca 2011 r. i głosowania nad uchwałami objętymi porządkiem obrad. Z uwagi na powyższe nie mógł on upoważnić swojego syna T. K. (1) do reprezentowania tych osób. Dodatkowo należy wskazać, że z treści kserokopii pełnomocnictwa załączonego do akt sprawy k- 12 wynika, iż udzielone umocowanie dotyczyło jedynie reprezentacji T. K. (2) działającego w imieniu własnym, a nie jako pełnomocnika innych osób. Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2012 r., III CZP 82/12, OSNC 2013/6/75). Oznacza to, iż głos oddany przez T. K. (1) w imieniu swojego ojca T. K. (2) za podjęciem zaskarżonej uchwały (reprezentujący 0,2670 udziałów) nie był skuteczny. Natomiast stosowne pełnomocnictwo od syna W. S. do udziału w głosowaniu w dniu 4 lipca 2002 r. posiadał J. S. (2) (reprezentujący 0,1530 udziałów), w związku z tym jego głos oddany za podjęciem zaskarżonej uchwały był skuteczny. W doktrynie i judykaturze jest przyjęte, że oddanie głosu przy podejmowaniu uchwały przez organ kolegialny osoby prawnej, lub podobnej organizacji jest jednostronną czynnością prawną, którą można dokonać przez pełnomocnika.Ustawa o własności lokali nie normuje kwestii pełnomocnictwa udzielanego przez poszczególnych właścicieli lokali. Dlatego w tym przedmiocie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2 u.w.l.) (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2002 r., II CKN 1479/00, OSNC 2004/1/8).Zgodnie z ogólną w tym zakresie zasadą, uregulowana w art. 95 k.c., z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych lub wynikających z właściwości czynności prawnej można takiej czynności dokonać przez przedstawiciela. Czynność dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. W prawie cywilnym obowiązuje ogólna zasada braku formalizmu przy składaniu oświadczeń woli (art. 60 k.c.), co oznacza, że pełnomocnictwa można udzielić w dowolnej formie. Tylko w przypadku, gdy do dokonania danej czynności prawnej wymagana jest forma szczególna, wtedy stosownie do art. 99 § 1 k.c. pełnomocnictwo powinno zostać udzielone w takiej formie. Pełnomocnictwo do głosowania nad zaskarżoną uchwałą nie wymagało szczególnej formy. Z uwagi na powyższe, bezzasadne są zarzutu powoda, iż pełnomocnictwo udzielone J. S. (2) w formie pisemnej przez syna W. S. powinno zostać notarialnie poświadczone. Natomiast prawidłowo Sąd Okręgowy ustalił, iż nie zostało wykazane, aby A. M. posiadał pełnomocnictwo do reprezentowania w dniu 4 lipca 2011 r. właścicieli lokali nr (…) Umocowania udzieliła mu bowiem poprzednia właścicielka tych nieruchomości K. M. Wbrew wyrażonemu w apelacji przez stronę pozwaną stanowisku, okoliczność posiadania właściwego pełnomocnictwa powinna wykazać Wspólnota Mieszkaniowa (…) w W., a Sąd Okręgowy nie miał obowiązku dopuszczania w tym zakresie dowodów z urzędu (art. 232 k.p.c.). Zgodnie z zasadą kontradyktoryjności ciężar dowodu spoczywa na stronach postępowania cywilnego. To one, a nie sąd, są wyłącznym dysponentem toczącego się postępowania i one ponoszą odpowiedzialność za jego wynik (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 1996 r., I CKU 45/96, OSNC 1997/6-7/76, z glosą A. Zielińskiego, Palestra 1998, nr 1-2, s. 204; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 1997 r., II CKN 70/96, OSNC 1997/8/13; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 1997 r., II UKN 406/97, OSNAPiUS 1998/21/643 i uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 11 października 2000 r., II UKN 33/00, OSNP 2002/10/251).

Sąd Apelacyjny ustalił na podstawie materiału dowodowego zebranego przez Sąd I instancji oraz w oparciu o środki bezdowodowe uzyskane w postępowaniu odwoławczym (przyznanie (art. 229 k.p.c.), że za podjęciem zaskarżonej uchwały skutecznie zostały oddane jedynie głosy przez A. M. współwłaściciela z E. M. -lokalu nr (…), posiadających udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 0,1300 i J. S. (2) działającego jako pełnomocnik W. S. – właściciela lokalu nr (…), posiadającego udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 0,1530. Łącznie za uchwałą oddano głosy reprezentujące 0,2850 udziałów, czyli mniej niż większość udziałów.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Termin do zaskarżenia uchwały wynosi sześć tygodni od dnia jej podjęcia albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a). Podkreślić jednak należy, iż istnienie powyższej regulacji nie wyklucza możliwości kwestionowania wadliwości konkretnej uchwały lub uchwał wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 189 k.p.c. jako tzw. czynności prawnej nieistniejącej. “Uchwała nieistniejąca” nie jest pojęciem ustawowym, lecz określeniem, którym posługuje się doktryna i które przejęło także orzecznictwo. Podkreśla się przy tym zgodnie, że dotyczy ono szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwał tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Panuje zgoda co do tego, że przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów (por. orzeczenia Sądu Najwyższego dotyczące prawa spółdzielczego: z dnia 9 października 1972 r., II Cr 171/72, OSNC 1973/ 7 – 8/,135; z dnia 14 kwietnia 1992 r., I CRN 38/92, OSNC 1993/ 3/45; z dnia 4 lutego 1999 r., II CKN 804/98, OSNC 1999/ 10/171, czy z dnia 24 czerwca 1994 r., III CZP 81/94, OSNC 1994/12/241 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r., I CK 336/05, Lex nr 424423 dotyczący uchwały wspólnoty mieszkaniowej). Ponieważ uchwała numer (…) z dnia 4 lipca 2011 r. Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy “O. (…)” W. w sprawie udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty za rok 2010 zapadła bez wymagalnej większości głosów, to jest to uchwała nieistniejąca. Uchwała nieistniejąca nie może zostać uchylona na podstawie art. 25 u.w.l., czego domagał się powód w pozwie, a Sąd Okręgowy błędnie (z naruszeniem wskazanego przepisu, co sąd odwoławczy wziął pod uwagę z urzędu) uczynił.

W świetle art. 321 § 1 k.p.c. przy wyrokowaniu sąd nie może orzekać co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem powoda, ani zasądzić ponad żądanie Związanie sądu przy wyrokowaniu żądaniem (ne eat iudex ultra petita partium) jest wyrazem obowiązywania w postępowaniu cywilnym zasady dyspozytywności, zgodnie z którą to powód decyduje nie tylko o wszczęciu postępowania, ale także o zakresie rozstrzygnięcia sprawy.Niedopuszczalność wyrokowania co do przedmiotu nieobjętego żądaniem oznacza niemożność objęcia rozstrzygnięciem innych roszczeń niż przedstawione przez powoda. Skoro powód żądał uchylenia zaskarżonej uchwały, to Sąd Apelacyjny nie mógł wydać wyroku na podstawie art. 189 k.p.c., że ona nie istnieje (por. podobnie wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 1998 r., II CKN 96/98, OSNC 1999/5/ 98). W rezultacie pomimo zasadności argumentów J. S. (1), kwestionujących skuteczności podjęcia zaskarżonej uchwały, powództwo musiało zostać oddalone.

Uznając apelację za uzasadnioną Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok w punkcie 1 w ten sposób, że powództwo oddalił oraz w punkcie 2 w ten sposób, że go uchylił (pozwana wspólnota nie wykazała, aby poniosła jakiekolwiek koszty postępowania przed Sądem I instancji).

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 102 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c. Sąd Apelacyjny odstąpił od obciążenia tymi kosztami powoda. Art. 102 k.p.c. stanowi, iż w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Do kręgu “wypadków szczególnie uzasadnionych” należą okoliczności zarówno związane z samym przebiegiem procesu, jak i leżące na zewnątrz. Do pierwszych zalicza się np. charakter żądania poddanego rozstrzygnięciu, jego znaczenie dla strony, subiektywne przekonanie strony o zasadności roszczeń, przedawnienie, do drugich – sytuację majątkową i życiową strony. Powód, działający bez profesjonalnego pełnomocnika, mógł być przekonany o zasadności swojego roszczenie, które nie mogło zostać uwzględnione jedynie z tej przyczyny, iż zostało nieprawidłowo sformułowane. W tej sytuacji obciążenie J. S. (1) obowiązkiem zwrotu na rzecz apelującego kosztów postępowania byłoby sprzeczne z zasadami słuszności.

Wspólnota mieszkaniowa nie do ruszenia?
Jak rozwiązać problem zarządu wspólnoty mieszkaniowej niezajmującego się w należyty sposób ze sprawami wspólnoty i jednocześnie utrudniającego swoje odwołanie?
Stosunkowo często we wspólnotach mieszkaniowych pojawia się problem niezadowolenia ze sposobu funkcjonowania zarządu danej wspólnoty. Przyczyn tego może być wiele, jak chociażby zaniedbywanie przez zarząd swoich obowiązków ustawowych wobec nieruchomości wspólnej w postaci braku niezbędnych remontów czy bieżącej konserwacji. Innym powodem takiego stanu rzeczy może być brak kontaktu właścicieli lokali z członkami zarządu, wynikający z faktu sprzedaży lokali w nieruchomości wspólnej przez członków zarządu. Przepis art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (WłLokU) dopuszcza bowiem sytuację, w której w skład zarząd wspólnoty wchodzą osoby spoza grona właścicieli lokali. W sytuacji takiej, rzeczą naturalna wydaje się rezygnacja z członkowstwa w zarządzie. Wówczas należy odwołać stary zarząd i dokonać wyboru nowego jego składu.Przepis art. 20 ust. 2 WłLokU mówi, iż zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Oznacza to, iż w drodze uchwały podjętej w trybie określonym w art. 23 WłLokU, regulującym procedurę podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową, właściciele mogą swobodnie dokonać zmian w składzie zarządu wedle woli większości.Tutaj może pojawić się jednak problem ewentualnej obstrukcji zarządu wspólnoty, który może nie być zainteresowany zwołaniem zebrania, mającego na celu zmiany personalne w jego składzie. Niechęć ta może wynikać z obawy przed wyjściem na jaw niekorzystnych działań podejmowanych przez zarząd lub blokowaniem rozwiązania zawieranych przez zarząd niekorzystnych umów wiążących wspólnotę, a przynoszącym korzyść członkom zarządu.Artykuł 31 lit. b WłLokU, który umożliwia zwołanie zebrania wspólnoty mieszkaniowej na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, nie zawiera przepisu dającego zabezpieczenie członków wspólnoty przed niewykonaniem obowiązku zwołania zebrania przez zarząd, tak jak ma to miejsce w przypadku corocznego obligatoryjnego zebraniu (art. 30 ust. 1a WłLokU). Wówczas wobec niewywiązywania się przez zarząd z obowiązku zwołania zebrania na wniosek członków wspólnoty, każdy z właścicieli lokali na podstawie art. 26 WłLokU może zwrócić się do sądu z żądaniem ustanowienia zarządcy przymusowego.

Niemniej, co zrobić kiedy konieczność zmiany zarządu zachodzi natychmiast, a oczekiwanie na rozstrzygniecie sądu w przedmiocie ustanowienia zarządcy przymusowego, może przynieść wspólnocie niepowetowane straty? Ustawa o własności lokali nie daje wprost jednoznacznej odpowiedzi na tak postawione pytanie, jednak tradycyjnie naprzeciw tego typu sytuacjom wychodzi doktryna oraz orzecznictwo.

Zarząd wspólnoty nie może skutecznie blokować chęci i dążenia do wyrażenia określonej woli członków wspólnoty, ponieważ stoi to w sprzeczności z naczelną zasadą wspólnot mieszkaniowych jaką jest zasada woli właścicieli. Wyraża ona funkcję i zakres kompetencji ogółu członków wspólnoty mieszkaniowej, będącej przecież organem nadrzędnym względem zarządu wspólnoty. Decydujące znaczenie ma głos właścicieli lokali przybierający kształt uchwały. Zarząd wspólnoty w istocie pełni rolę służebną wobec właścicieli lokali, a jego głównym zadaniem jest kierowanie i reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej oraz wykonywanie podjętych przez właścicieli uchwał. W tym kontekście należy przyjąć, iż w sytuacji, kiedy zarząd uniemożliwia podjęcie uchwały w trybie art. 23 WłLokU, to nie do końca ma to znaczenie, ponieważ to sama wola właścicieli jest wiążąca, z pewnymi jednak zastrzeżeniami. Po pierwsze, musi za uchwałą odwołującą zarząd opowiedzieć się większość właścicieli; po wtóre, zbieranie głosów przez de facto osoby nieuprawnione nie może mieć wpływu na treść podjętej uchwały (wyrok SN, IV CK 543/03).

Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wypływa wniosek, że podejmowanie uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów, w sytuacji gdy właściciel lokalu ma okazję zapoznać się z projektem proponowanej uchwały, sanuje brak powiadomienia na piśmie o terminie, czasie i porządku obrad zebrania członków wspólnoty, wymagany brzmieniem przepisu art. 32 WłLokU, który ma na celu jedynie ochronę interesów właścicieli lokali, a nie członków zarządu.

Oznacza to, iż dopuszczalne jest podejmowanie uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów bez formalnego, zgodnego z postanowieniami art. 23 ust. 1 oraz art. 32 WłLokU, zwołania zebrania i poza zebraniem właścicieli lokali. W konsekwencji, jeżeli właściciele zdecydują, iż zbieranie podpisów odbędzie się na zwołanym nieformalnie zebraniu, to nic nie stoi naprzeciwko takiemu rozwiązaniu. Niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w tym trybie (art. 23 ust. 3 ustawy) nie ma wpływu na jej skuteczność. Za trafną bowiem należy uznać stanowisko SN, w którym mowa jest, że nadmierne sformalizowanie interpretacji przepisów dotyczących działania wspólnoty mieszkaniowej mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo do paraliżu funkcjonowania wspólnoty ze względu na sprzeciw zarządu. Zbyt rygorystyczne pojmowanie wymogów formalnych wprowadzałoby istotne utrudnienie w działalności wspólnoty.

Na skarżącym kwestionującym prawidłowość powziętej uchwały spoczywa obowiązek wykazania, że uchybienie miało lub mogło mieć wpływ na treść podjętej uchwały. Niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów nie ma wpływu na skuteczność uchwały, gdyż w tym trybie uchwała zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu większości. W przypadku wniesienia przez członka wspólnoty pozwu o uchylenie uchwały (legitymacji takiej nie będzie posiadał w przywoływanej sytuacji odwołany członek zarządu, który nie jest właścicielem lokalu znajdującego się w nieruchomości wspólnej), sąd może w wyjątkowych okolicznościach wstrzymać jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy (art. 25 ust. 2 WłLokU). Niepowiadomienie zaś właściciela lokalu skutkuje tym, że termin do zaskarżenia uchwały nie rozpoczyna biegu.